Как определить рыночную стоимость нежилого помещения

 

Статья о том, как произвести оценку рыночной стоимости нежилого помещения. Вы узнаете тариф за 1 кв.м недвижимости, а также сможете на онлайн-калькуляторе приблизительно рассчитать, сколько денег нужно будет заплатить за здание.

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
  • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Определение цели и вида стоимости.
  2. Составление плана и договора на проведение оценки.
  3. Сбор и анализ информации.
  4. Анализ наиболее эффективного использования.
  5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
  6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Сроки проведения оценки различаются в зависимости от исполнителя, но не превышают семи рабочих дней.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

Доходный

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации. В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал. В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

  • составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
  • оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
  • пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом. К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле: СЗП = ЗЗ (ЗВ) — СИ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); СИ – совокупный износ объекта оценки; Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

  • метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МПС);
  • метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МВРМ);
  • метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) осуществляется федеральными органами исполнительной власти.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

  • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
  • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
  • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
  • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.
Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов на тему купли-продажи недвижимости. Из них вы узнаете:

  • размер налога для продавца;
  • перечень необходимых документов;
  • нюансы покупки объекта у застройщика;
  • правила оформления сделки между физлицами;
  • как грамотно составить ДКП, правила оформления договора при сделке с нежилым объектом и ЗУ, а также как подписывают соглашение, если одна из сторон — ООО.

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход — один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г. Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования. Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости. Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки. Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов — сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Рассмотрим простой пример расчета объекта затратным подходом.

Пример:

Требуется определить остаточную восстановительную стоимость 1м2 здания.

  • площадь – 3000м2;
  • здание построено 15 лет назад;
  • предполагаемый срок жизни – 60 лет;
  • удельные затраты на строительство нового здания – 750 000 у.е.

Решение:

  • затраты на строительство 1м2: 750 000 / 3000 = 250 у.е./1м2;
  • физический износ: 15 / 60 • 250 = 62,5 у.е./1м2;
  • восстановительная стоимость: 250 – 62,5 = 187,5 у.е/1м2.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/prodazha-i-pokupka/otsenka-stoimosti.html
  • https://stroy-expertiza.ru/metody-opredeleniya-rynochnoj-stoimosti-nezhilogo-pomescheniya.htm
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий