Как обезопасить себя при продаже квартиры

 

Продажа квартиры - что нужно знать продавцу, Технология сделки купли-продажи жилья глазами продавца - с чего начать, как оформлять, процедура получения денег, вопросы налогообложения. Узнай как продать квартиру без риска и какие проблемы могут возникнуть и продавца. Советы как их избежать в этой статье+ видео помощь. Узнай сейчас от риэлтора

Как продавцу обезопасить себя при продаже квартиры в ипотеку.

Что дальше покупатель с перечисленными ему деньгами делает (продавцам отдает или тратит на свои нужды) банк не контролирует. Т.е. в случае недобросовестности покупателя, мы лишаемся всех прав на квартиру, не получив за неё деньги.Подскажите,как можно себя обезопасить от подобного хода событий?

Сам сейчас в такой же ситуации. покупатель ипотечник.

а то так как бы уже квартира покупателя ( банка ), а денег еще нет

А приход покупателя в банк со свидетельством наверное надо прописывать в договоре.

Вы уже продали или тоже «в стадии»?

в договоре есть пункт,что в течение 2 дней банк переводит деньги на счет продавца после регистрации договора купли/продажи по поручению покупателя

у нас все срасталось как то) если не переведет,то думаю можно и до банка дойти со своими доками и показать им,пускай переводят,согласно договора

Для банка сумма ничтожна, а у покупателя не возникает соблазна -). А вредничать, не показывая свидетельства, это детский сад ). Покупатель человек взрослый.

1. В день сделки покупатели в банке подписывают кредитный договор

2. Получают кредитные деньги+свой первоначальный взнос = полная стоимость квартиры

Рекомендуем к прочтению: Кто платит госпошлину при продаже недвижимости продавец или покупатель

3. Продавец, покупатель, представитель банка закладывают деньги в ячейку, ключ один и он отдается продавцу(стоимость ячейки по 450р с покупателя и продавца за. 2 недели)

4.Затем едут на сделку в Регпалату на подписание договора купли-продажи

5. Через 5 рабочих дней продавец получает свой экземпляр договора и едет с ним в банк, показывает договор и забирает деньги из ячейки. Выписку ЕГРП банк закажет на этот день сам.

т.е. с закладкой денег в ячейку получается, что банк выдает деньги до того как квартира переходит в собственность покупателя (или банка).

Допустим это 1 апреля, день сделки и день получения денег и закладки их в ячейку.

Идет процедура регистрации. проверка документов. и вдруг выясняется, что с квартирой что то не так и регистрация затягивается на несколько месяцев до 1 июня. А деньги все это время лежат в ячейке без процентов. Банку это надо?

Пакет документов купли-продажи

После предварительного подписания договора и определения даты подписания происходит подготовка к нотариальной продаже. В процессе подготовки документов следует  выключить:

  • Документы на жилище.
  • Идентификационный код бывшего собственника жилья и его паспорт.
  • Согласие одного из супругов для продажи.
  • Собственник жилища должен предоставить свидетельство о браке.
  • В случае, если часть жилья принадлежит несовершеннолетним, нужно предоставить не только свидетельства об их рождении, но и письменное разрешение органов опеки.
  • Для получения формы 2 необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору.
  • Справку, подтверждающую отсутствие долга по коммунальным услугам и квартплате.
  • Оценочная стоимость квартиры. В большинстве случаев этим вопросом занимается риэлтор. При желании и возможности можно обратиться в оценочную компанию и оплатить услугу. В указанное время специалист должен посмотреть и сделать фотографии квартиры. Также ему нужно предоставить копии техпаспорта на жилье, копию паспорта. На основании этих документов подготавливается отчет оценки жилья, в котором оговаривается рыночная стоимость недвижимости.
  • Выписка из квартиры. С этой целью следует обратиться в паспортный стол для написания заявления и оплатить госпошлину. Сотрудник учреждения в паспорте указывает информацию о снятии с регистрации по месту проживания и выдает специальный лист выбытия, который необходимо будет предъявить для процедуры регистрации по новому месту проживания. Также сотрудник жилищно-эксплуатационной конторы делает отметку в домовой книге.

Подготовка пакета документов

Чтобы сделка купли-продажи не сорвалась в самый неожиданный момент из-за отсутствия или истечения срока действия какого-либо необходимого документа, продавец должен подготовить все заранее. Что это за документы?

В первую очередь, это правоустанавливающие документы на квартиру. Основные — Свидетельство о собственности на жилье или Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если продавец стал владельцем квартиры позднее 1998 года). В зависимости от конкретной ситуации (каким образом продавец стал собственником квартиры) могут также потребоваться документы из следующего списка:

  • свидетельство о праве на наследство по закону;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • договор дарения;
  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор передачи (в результате приватизации);
  • справка о выплате пая (в случае с ЖСК);
  • другие.
  • Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста, чтобы заблаговременно подготовить жилье к продаже.

    Кроме правоустанавливающих, придется собрать еще ряд документов и справок:

    • в БТИ — кадастровый паспорт, план и экспликацию квартиры. Срок действия этих документов 1 год. Если сделка оформляется нотариально (не обязательно) или продажа осуществляется по ипотеке, то дополнительно потребуется справка о стоимости по оценке БТИ, она действительна 1 месяц. Также покупатель может попросить предоставить технический паспорт, формально он бессрочен. На получение документов в БТИ уходит от двух недель до месяца;
    • выписка из Домовой книги (действительна 1 месяц);
    • копия финансово-лицевого счета — выдает бухгалтерия РЭУ, ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ или другой соответствующей организации (действительна 1 месяц);
    • разрешение органов опеки и попечительства — если собственником или одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок.

    Сбор всех этих документов обычно возлагается на продавца. Чтобы, в ожидании покупателя, не обновлять справки ежемесячно, краткосрочные рекомендуется получить уже после предварительной договоренности о продаже.

    Передача денежных средств

    Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

    Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

    Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

    На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

    При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

    Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

    Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

    Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

    Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

    В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

    Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

    Фото 1

    Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

    Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

    Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

    К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

    Риски при составлении документов

    Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

    Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

    Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

    Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

    Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

    Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

    Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

    Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

    Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

    Юридические риски

    К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки. Правовым последствием таких нарушений становится аннулирование договора, согласно положению ч. 1 статьи 558 ГК РФ, с односторонней или двусторонней реституцией.

    ВНИМАНИЕ: Любое недобросовестное действие покупателя, в том числе – внесение существенно заниженной стоимости объекта в договор, может повлечь отклонение иска судом, если фактического перехода прав на квартиру не произойдёт.

    То есть – неверно оформленный пакет документации, ставший причиной прекращения регистрационной процедуры, может оставить приобретателя без права на жильё, за которое были уплачены деньги. К ошибкам в оформлении документации могут привести титулы проблемных квартир, когда оформленная документация не раскрывает всей юридической картины (о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры и как это правильно сделать, читайте тут).

    В итоге «белые пятна» зачастую появляются уже после регистрации сделки и допускают процедуры оспаривания правомерности её проведения. Базовой основой оспаривания в этом случае становятся новые сведения, не выявленные до начала заключения купчей, и нарушившие права третьих лиц.

    Более подробно про все риски, которые присутствуют при покупке квартиры на вторичном рынке, мы рассказываем в этом материале.

    Риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья:

    Прописанные квартиранты

    Иногда продаваемое жильё имеет более чем десятилетнюю историю. За этот период в квартире могли появиться жильцы, в том числе – до момента вселения на жилплощадь настоящих собственников, выступающих в роли продавцов, которые по тем или иным причинам не выписались. В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.

    Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья. Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав.

    Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.

    Исключение составляют случаи наличия собственного жилья у родителей прописанного на чужой жилплощади ребёнка. Но судебные разбирательства по такому иску потребуют достаточных финансовых и моральных затрат.

    Несовершеннолетний собственник

    В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:

    • мать или отец;
    • усыновитель;
    • опекун;
    • представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.

    Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.

    Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение проведения сделки продажи квартиры

    Если эти права будут нарушены тем, что взамен проданного жилья не будет приобретено равноценное, оформленное на имя ребёнка или деньги не будут положены на его лицевой счёт, будет возбужден судебный процесс.

    СПРАВКА: Приобретение недвижимости у несовершеннолетнего идентично альтернативной сделке, когда продажа жилья сопровождается приобретением объекта, на которое получено согласие от органов опеки.

    Недееспособный собственник

    Лица этой категории не вправе проводить имущественные операции. Если после совершения сделки третьи лица из числа родственников или иных заинтересованных лиц смогут доказать, что в момент сделки собственник был психически неправоспособен, сделка подлежит аннулированию. Неправоспособность может выражаться:

    • в алкогольном опьянении;
    • наркотическом или токсическом трансе;
    • старческом слабоумии;
    • иных видах психической нестабильности.

    Если контрагентом договора является заведомо недееспособное лицо, не дающее отчёта в том, что совершает гражданско-правовой акт, сделка может аннулироваться. Иногда покупатель не может определить нарушение адекватности у партнёра по сделке. В любом случае допустимо запросить справку из психиатрического диспансера о том, что гражданин не состоит на учёте. То же касается справки из наркологического диспансера.

    За правоспособность покупателя несёт дополнительную ответственность нотариус, удостоверяющий его правоспособное состояние. Поэтому договор можно нотариально удостоверить.

    Совместно нажитое имущество

    Согласно закону, совместно нажитое в браке имущество является собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оно оформлено (ст.35 СК РФ). Соответственно, требуется проверить сведения о заключении брака и приобретении (приватизации) квартиры. Риски отсутствуют:

    • если квартира приобретена до официальной регистрации брака;
    • если брак между собственником и проживающим совместно лицом не зарегистрирован.

    При наличии совместной собственности супруг собственника обязан представить нотариально удостоверенное разрешение на заключение сделки. Доверенность не требуется, если недвижимость:

    • получена в дар;
    • передавалась по наследству.

    В этом случае владелец жилья предоставляет соответствующее свидетельство или дарственную.

    ВАЖНО: Если брак расторгнут, а с момента его расторжения прошло не менее трёх лет, следует быть осторожными. Иногда при разводе супруги заключают соглашение о недопустимости продажи жилья супругом, который остался проживать на его территории.

    Особенно, если причиной стали несовершеннолетние дети.

    В течение трёх лет (ст. 196 ГК РФ) бывший супруг вправе оспорить сделку, если имущество являлось совместным, а его права были нарушены.

    Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

    Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры, нажитой в совместном браке

    Наследуемое жильё

    Если в свидетельстве о наследовании, которое выступило правоустанавливающим документом, вписано несколько наследников, обязательно должно прилагаться:

    • нотариально удостоверенный отказ от доли квартиры;
    • соглашение о разделе, где квартира переходит во владение продавцу;
    • документация, констатирующая выплату компенсации другим наследникам.

    Кроме этого следует убедиться, что между наследниками не продолжаются судебные разбирательства, которые могут аннулировать его единоличное право распоряжаться объектом, а правовым последствием явится оспоримость или ничтожность купчей.

    Если квартира является частью наследственной массы, полученной несколькими родственниками солидарно, обязательно требуется:

    1. Оформление объекта в долевую собственность с распределением частей долевого права.
    2. Наличие нотариально удостоверенных доверенностей и согласий от совладельцев.
    СПРАВКА: Представление доверенности от совладельца не отменяет необходимости нотариально удостоверенного согласия на продажу.

    Наличие обременений

    Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.

    Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.

    Объявление должно работать

    Фото 3

    Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

    При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи. Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет. Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

    Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться. А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание. Так вы напомните о своем варианте тем, кто уже ранее его анализировал, или «зацепите» тех, кто его проигнорировал.

    Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

    Мошенничество при передаче денег

    Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

    Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

    Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

    Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить «куклу» в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

    Оштрафовать за срыв сделки

    Оштрафовать за срыв сделки

    Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

    По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

    Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

    С чем связаны основные риски продажи квартиры?

    Фото 4

    Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

    Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

    Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

    1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
    2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
    3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
    4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

    Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

    Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

    • заключением сделки;
    • передачей денег;
    • в операциях с оригиналами документации;
    • при продаже ипотечного жилья;
    • при продаже жилья в рассрочку;
    • реализация при участии посредника;
    • иными способами помимо купли-продажи.

    Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

    Риски при отчуждении без купли-продажи

    Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон. На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

    • переуступка прав;
    • по жилищному сертификату;
    • по материнскому капиталу;
    • по дарственной.

    Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

    Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

    Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

    • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
    • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
    • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

    Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:

    • юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
    • дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

    При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

    Продажа квартиры: техника безопасности

    Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

    Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

    В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:

    1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
    2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
    3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
    4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.
    Читайте также: Справка о необеспеченности жильем военнослужащего

    Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

    Мошенников могут выдать следующие действия:

    • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
    • подталкивание к поспешному заключению сделки;
    • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

    Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

    Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

    К числу таких правил можно отнести следующие:

    • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
    • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
    • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

    Подсунуть фальшивые деньги

    Фото 5
    Подсунуть фальшивые деньги

    Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

    Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

    Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

    Показ квартиры покупателю

    От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

    О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества. Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

    После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

    Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру. Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

    Как заключается сделка

    Сделку условно разделяют на пять этапов:

    1. В первую очередь заключается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе между обеими сторонами оговариваются условия предстоящей сделки.
    2. Тщательная проверка документации, когда происходит идентификация полномочий прав продавца.
    3. Подписание договора.
    4. Регистрация государственного образца. В этот момент недвижимость переходит к новому владельцу.
    5. Передача жилья от прежнего собственника к новому.

    Участники сделки должны учесть несколько вариантов передачи денежных средств. Среди наиболее безопасных методов передачи денег выделяют следующие варианты.

    Через ипотеку

    Не каждому покупателю предоставляется возможность купить понравившаеся жилье за наличные средства. В некоторых случаях покупатель обращается к заемщикам. В первую очередь продавца интересуют риски такой сделки.

    Нюансы

    • Обе стороны при встрече обговаривают все детали и приходят к решению, чтобы процедуру продажи осуществить через ипотеку.
    • На следующем этапе заключается предварительный договор, по которому покупатель должен выплатить задаток, составить расписку о передаче средств.
    • Обратившись за помощью в агентство, независимый специалист производит оценку стоимости жилья. Цена должна соответствовать указанной сумме в договоре.
    • Чтобы устранить риск мошенничества со стороны продавца, покупателю требуется передать продавцу необходимый пакет документов, указанных банком.
    • Обе стороны заключают договор, учитывая основные условия.
    • Регистрация в регпалате или многофункциональном центре.
    • На следующем этапе происходит перерегистрация права собственности.

    Собрав необходимые документы, обе стороны в указанное время являются в банк, который перечисляет продавцу требуемую сумму, а с покупателем заключается специальный договор ипотеки. Процедура не  является сложной. Так можно уберечь себя от мошенничества.

    За наличный расчет

    Через банковскую ячейку

    В процессе расчетов на рынке купли-продажи именно банковская ячейка пользуется спросом. Под банковской ячейкой подразумевается сейф, расположенный в хранилище банка. Банк не имеет права знать, что находится в ячейке. Его главной задачей является контроль доступа к сейфу и его охрана.

    Покупатель помещает деньги в сейф. Согласовав условия соглашения, которое было заключено между сторонами, деньги будут переданы в оговоренный срок при наличии пакета документов.

    Когда в квартире, выставленной на продажу на время сделки, остаются не выписанные жильцы, то в соглашении можно указать отдельные условия, учитывающие интересы обеих сторон. Доступ к ячейке продавцу будет возможен при наличии предоставленной учреждением выписки из домовой книги. Подобным образом можно будет убедиться в том, что в покупаемой квартире не осталось зарегистрированных жильцов. Альтернативой являются паспорта жильцов, которые были прописаны. В них должен быть штамп регистрации о другом месте проживания.

    Также допускается использование двух ячеек. Часть средств можно положить в первую ячейку, которую продавец получит после выписки жильцов. Остальная сумма будет получена при предоставлении в учреждение паспортов с нужными штампами.

    Стоит отметить, что условия должны быть оговорены заранее между обеими сторонами и проведены специальным пунктом в договоре купли-продажи. При положительном исходе сделки в указанное время продавец забирает деньги из ячеек.

    Немного о сроках

    Срок аренды следует указывать с запасом. В большинстве случаев аренда может быть на месяц или два. Этого периода хватает для заключения удачной сделки. Преимуществом данного приема является небольшая стоимость услуги и высокая надежность расчётов.

    Через нотариуса

    Эта услуга обретает свою популярность постепенно. По своим техническим характеристикам она также считается удобной, как и расчет через ячейку, но главным достоинством метода является цена за услугу, которая вдвое ниже.

    Воспользовавшись данным способом, нелишне застраховать себя от риска и обратить внимание, в каком банке был открыт депозитный счет нотариуса. Важно, чтобы специалист отдал предпочтение известному и надежному банку.

    Несмотря на ряд преимуществ, продавец имеет шанс столкнуться с ненадежностью нотариуса. Потому прежде, чем отдать предпочтение этому инструменту взаиморасчета, важно выбрать надежного специалиста.

    По материнскому капиталу

    Продать квартиру с целью приобретения просторного жилья или переехать в другой район можно при некоторых условиях. Это допускается сделать без проблем, если все члены семьи, проживающие в квартире, достигли совершеннолетия. В противном случае отчуждение возможно при учёте определенных ограничений и при наличии специального разрешения органа опеки.

    Источники

    Использованные источники информации.

    • http://sudsistema.ru/category-24/kak-obezopasit-sebya-pri-prodazhe-kvartiri.php
    • https://sekonomim.com/kak-obezopasit-sebya-pri-prodazhe-kvartiryi-na-vtorichnom-ryinke/
    • http://www.realto.ru/journal/articles/prodazha-kvartiryi-chto-nuzhno-znat-prodavtsu/
    • http://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html
    • https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/
    • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/na-vtorichnom-rynke/kak-obezopasit-sebya.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий