Как не платить налоги при сдаче квартиры

 

Сдавать квартиру и не платить налоги – это дилемма, которая возникает в голове у каждого гражданина, планирующего получать доход от найма жилого помещения.

Есть ли возможность не платить налог

Многие арендодатели задают вопрос: «а как в налоговой узнают, что у меня есть доход»? Отвечаем: элементарно. Если вы заключаете договор аренды на срок более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе, а значит, налоговая узнает об этом в кратчайшие сроки. Да и вряд ли в вашем доме нет сознательных соседей, которые с удовольствием предоставят эту информацию куда следует.

Есть практика заключения договоров на 10-11 месяцев, чтобы получать и деньги с квартиросъемщиков, и договор нигде не регистрировать. Причем она очень распространена в РФ, но в любом случае – это уклонение от уплаты налогов.

В то же время и без договора сдавать квартиру – большой риск. Уясните для себя – договор необходим. Разница только в том, что с юрлицами вы будете заключать договор аренды, а с физическими договор найма.

Таким образом, сдача квартиры в аренду без налогов возможна, если квартиросъемщик – физлицо. Тогда о договоре найма будут знать 2 человека: собственник квартиры и ее наниматель. Но если возникнут какие-то проблемы, защитить свои права арендодателю будет сложно.

Как минимум, придется рассказать, что вы в течение длительного времени получали доход, а налог на доход с аренды не платили, то есть уклонялись.

Налоги при сдаче квартиры физическим лицом

Ели вы не проходили регистрацию как индивидуальный предприниматель, значит обязаны уплатить государству НДФЛ в размере 13% от той суммы, которую вы получили от квартирантов. А как быть если вы сдали квартиру организации?

В этом случае организация удерживает 13% и перечисляет их в бюджет, в момент перечисления оплаты за жилье вам. В этой ситуации налоговый агент – организация. Но если по разным причинам юридическое лицо не перечисляет налог, вы должны делать это самостоятельно и сдавать декларацию тоже.

Ставки по налогу:

  • Если вы проживаете в России более, чем 183 дня в году – 13%;
  • Если менее этого количества дней, то – 30%.

Пример. Вы сдали в аренду квартиру в РФ, при этом большую часть года проводите за границей. Значит, готовьтесь платить по повышенной налоговой ставке.

Как сдать квартиру правильно: 2 способа

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

Как государство контролирует арендодателей

Во многих городах РФ уже сейчас действует система по выявлению арендодателей, которые не желают выходить «из тени». Расширены полномочия управляющих компаний и ТСЖ, которые выявляют факты незаконной сдачи квартир в аренду и передают эту информацию в ФНС.

В частности в некоторых населенных пунктах проводятся поквартирные обходы, когда участковые проверяют либо регистрацию граждан, либо просят предъявить договор аренды квартиры.

Хотя это процесс уже запущен и действует, назвать его эффективным пока нельзя. По информации специалистов, около 80% собственников предпочитают сдавать квартиры в обход налогового законодательства.

Ответственность для нарушителей

Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.

Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.

А к этому еще будут приплюсованы:

  • Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
  • Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
  • Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.

Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.

Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.

Фото 1

Как официально сдавать квартиру в аренду и платить налоги?

Чтобы быть чистым перед законом и получить дополнительные правовые гарантии, необходимо, в первую очередь, решить вопрос относительно договора и условий, которые в нем будут прописаны. Только после этого следует регистрация сделок и последствия в виде налогов и других платежей.

Каждый факт передачи денег должен быть закреплен в виде расписки, сумма которого определяется договором. В противном случае будет сложно доказать в судебном заседании факт исполнения обязательств.

Преимущества законного оформления сделки и полной уплаты налогов

С точки зрения правового подхода, оформление договора и сопутствующих документов будет благоприятно влиять на совершенную сделку со следующей точки зрения:

  • Права и обязанности сторон четко определены;
  • Последствия нарушения условий установлены;
  • В случае грубых нарушений прав и обязанностей можно смело обращаться в контролирующие органы;
  • Упущенные средства в виде налога могут быть значительно меньше, нежели если ваш контрагент нарушит условия при наличии скрытых правоотношений.

Порядок оформления документов

Первоначальными документами, которые должны быть в наличии при заключении договора – это паспорта контрагентов и правоустанавливающие документы на квартиру.

Желательно, чтобы стороны могли увидеть оригиналы и утвердиться в законности сделки.

Далее идет заключение договора с включением обязательных условий и пунктов.

Договор найма жилого помещения

Главными составляющими договора найма квартиры являются:

  • Место и время заключения договора;
  • Наименование и реквизиты сторон;
  • Срок договора – при заключении договора на срок менее года, дальнейшая регистрация в Управлении Росреестра не требуется, но при этом есть свои скрытые условия для пролонгации. При отсутствии указания на период действия, договор считается заключенным на 5 лет;
  • Цена – с обязательным уточнением суммы, периода и порядка передачи. В случае нарушения этих требований, арендодатель может взыскать штрафные санкции;
  • Условия содержания имущества и оплата коммунальных услуг.

Остальные пункты составляются по желанию сторон и должны быть указаны однозначно, без возможности двойной трактовки.

Как платить налог со сдачи квартиры в аренду

Если вы – физлицо, то как только завершится год, до следующего года вы подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и указываете в ней весь доход со сдачи жилья за 12 месяцев. А до  налог со сдачи уплачиваете в бюджет.

Бланк для заполнения декларации можно получить несколькими способами:

  • Лично прийти в ФНС и заполнить бланк там же, используя образец;
  • Зайти на официальный сайт налоговой и скачать форму там, а заполнить дома;
  • Зарегистрироваться на официальном сайте ФНС и с помощью «Личного кабинета» заполнить декларацию и отправить ее через электронную почту.

Составить декларацию не сложно. В бланке указываются ваши данные (фамилия, инициалы, ИНН и так далее). Затем указываете доход, который получили от аренды квартиры за год, затем отражаете сумму налога, равную 13%.

Пример. Живущий в Тюмени С. сдал в аренду однокомнатную квартиру. Согласно договора, квартиросъемщики оплачивают 9500 рублей в месяц. За 2018 год С. получил от них 114 000 рублей, что зафиксировал в декларации, которую подал в ФНС. Получается, что С. оплатит 114000 * 13% = 14 820 рублей.

Вы индивидуальный предприниматель

Чтобы сэкономить средства, можно заняться оформлением ИП, причем только для того, чтобы сдать квартиру. Как систему выбрать УСН, а налоговой базой будут являться доходы ИП. Получается, что доходами здесь будет выступать только сумма, которую вы получаете от съемщиков квартиры.

Если вы сдали квартиру в аренду в качестве ИП, которое работает на УСН, то налог будете уплачивать по объекту налогообложения, который был выбран.

  • 15% по объекту «доходы минус расходы»;
  • 6% по объекту «доходы».

Чаще всего, конечно, применяется ставка 6%.

Для уплаты налога нужно заполнить годвую декларацию, а средства перечислять раз в квартал:

  • 1 квартал 2019 – до ;
  • 2 квартал 2019 – до ;
  • 3 квартал 2019 – до .

За весь 2019 год до года.

Кроме налога не забудьте уплатить взносы во внебюджетные фонды. Если у вас в ИП сотрудников нет, то сумма фиксированная – 36 238 рублей.

Фото 2

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Сдача жилых помещений в наем возможна как с последующей регистрацией договора, так и без совершения подобных юридически значимых действий. Однако второй вариант является грубым нарушением налогового законодательства.

Любые сделки, связанные с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, особенно, если временно проживающей в ней гражданин желает получить временную прописку. Только та сделка, которая подкреплена письменными обязательствами, может считаться надежной и правильной с точки зрения норм и статей гражданского и налогового кодекса.

Налоги на доход от сдаваемой в аренду недвижимости

Основная цель сдачи жилья во временное возмездное пользование – получение прибыли. Именно поэтому законодатель отнес данную категорию к системе НДФЛ, процентная ставка которой равна 13% от общего количества полученных средств за календарный год (от 01 января по 31 декабря включительно).

Выплата налогов на доходы физического лица происходит после предоставления декларации в Федеральную налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. И только после принятия и проверки достоверности данных субъект налогообложения может приступать к выплате денежных средств.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией: Бесплатная юридическая консультация по телефонам:8 (499) 938-58-61 (Москва и МО)
8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

Ответственность за уклонение от уплаты налога

В случае возникновения ситуации, при которой налоговым инспектором или иной контролирующей организацией выяснится факт уклонения от уплаты причитающихся денежных средств, то виновное лицо может быть привлечено к административной или даже уголовной ответственности в следующих видах санкций:

  1. Подача декларации в разрез со сроками – штраф в сумме 5% от всей прибыли.
  2. Просрочка уплаты штрафа – 20% от суммы налога или 1 000 рублей.
  3. Скрытие от налогового органа суммы договора в пределах 600 000 рублей и более – наказание в виде выплаты полной суммы, включая погашение штрафа, либо лишение свободы сроком до 1 года.

Как и не платить налоги — уловки арендодателей

При всей пугающей статистике скрытых доходов граждане, которые желают сдать свою квартиру любой ценой, используют любые доступные средства, чтобы избавить себя от ежегодных походов в Федеральную налоговую службу:

  1. Отсутствие договора – рискованный шаг, который усложняет возможность доказывания судом факта заключения сделки с недвижимостью.
  2. Заключение договора без внесения денежных средств в виде арендных платежей – при этом передача денежных средств должна быть только в виде наличных купюр.

При этом фактически арендодатель ставит себя в неудобное положение. Поскольку какими бы хорошими не были отношения между контрагентами, в случае форс-мажорных обстоятельств, велика возможность, что один из участников обратиться за юридической помощью, после чего факт нелегальной юридической сделки будет обнаружен.

Вы – ИП на ПСН

Это также вариант для экономии средств. Но и здесь придется заняться оформлением ИП. О таком варианте по налогообложению слышали не многие. Его суть в том, что приобретается патент на аренду. В качестве налога вы будете оплачивать сам патент – процент от того дохода, который может быть получен.

ФНС установила ставку 6% от планируемого дохода. При этом сам размер дохода зависит от того, какое помещение вы сдаете и сколько населения в вашем городе.

На самом деле все просто: ваш город не является миллионником, в нем проживает гораздо меньше населения. Ориентировочно, за патент вы заплатите от 9 до 40 тысяч рублей.

Если же в городе более миллиона жителей, стоимость патента составит 40-60 тысяч рублей. Эти цифры являются приблизительными, а патент можно приобрести как на один, так и на несколько месяцев.

Если приобретаете патент на срок от 6 месяцев до 12, то платить налог нужно будет в 2 этапа:

  • После покупки в 5-дневный срок нужно уплатить 1/3 от суммы;
  • За месяц до того, как налоговый период закончится 2/3 суммы.

По этой системе налогообложения декларацию не нужно предоставлять.

Вы – юрлицо (ООО)

В случае, если квартиру в аренду сдает юрлицо, договор должен быть заключен обязательно. Это нужно для того, чтобы поступившие доходы были корректно отражены, а соответственно рассчитан налог на прибыль.

Если юрлицо использует УСН, то уплачивать налог оно будет так же, как и ИП. Если применяет общий режим налогообложения, нужно платить налог на прибыль.

Практика судов

Дело передается в судебные органы только тогда, когда у ФНС достаточно оснований документально подтвержденных, которые доказывают нарушение законодательства.

В суде дело может обстоять по разному:

  • Если договора аренды у налоговиков нет, доказать ее факт проблематично;
  • Часто основанием для претензий являются только показания соседей о частой смене жильцов в квартире;
  • Есть примеры, когда собственнику с помощью адвоката удалось доказать, что в квартире живут его родственники;
  • Если в основе всех обвинений положен только донос от соседа, у собственника есть все шансы выиграть суд.

Гораздо сложнее складывается ситуация, когда налоговая располагает оформленным договором. Но и тут варианты есть: нужно доказать, что кто-то передавал вам деньги. Отследить платежи можно через банковскую организацию, но если деньги передаются из рук в руки, сделать это сложно. А если у вас оформлен договор безвозмездного пользования, об оплате вообще речи не идет.

Данные примеры являются частью реальной практики судов, а не руководством к действию и приведены для ознакомления читателей.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kakzarabativat.ru/buxgalteriya-i-nalogi/nalog-na-arendu-kvartiry/
  • https://urmetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-i-ne-platit-nalogi
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий