Как купить участок земли у государства

 

Как купить землю у государства, какие сложности скрывает проведение данной процедуры и насколько дорого она обойдется? Ответы на данные вопросы, читатель найдет в нашей статье. Возможно ли купить землю у государства Земля, принадлежащая органам государственной или муниципальной власти, периодически выставляется на. Когда стало возможным купить землю у администрации города или села по заявлению граждан. Кто имеет право выкупить земельный участок у государства. Как купить землю у администрации без участия в торгах и как купить землю у государства для бизнеса.

Как проходит аукцион по продаже земельных участков

Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, либо вы решили участвовать в аукционе организованном Администрацией, то предлагаю более детально ознакомиться с процедурой торгов.

Аукцион по продаже земельных участков - это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.

Выглядит аукцион примерно так:

  1. За 10 дней до начала торгов вы получите от Администрации письменное извещение о проведении торгов. Для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).;
  2. В назначенные дату и время, все заинтересованные в покупке лица соберутся в зале для совещаний Администрации, либо в другом, указанном в извещении месте;
  3. Затем начнется аукцион. Стоимость лота (участка) на земельном аукционе будет определяться в ходе торгов между участниками. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает Администрация. Тот, кто предложить максимальную цену и станет новым собственником земельного участка.

Возвращается ли задаток в случае проигрыша на аукционе

Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 — участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.

Виды участков

Российское законодательство содержит описание только 7 различных земельных территорий:

  • аквафонда;
  • запаса;
  • лесного фонда;
  • заселённых точек;
  • аграрного плана;
  • особенно охраняемые территории;
  • предприятия, которые никак не могут сочетаться с ИЖС.

Список указан в Земельном Кодексе. С законодательной точки зрения, строительство разрешается не только в одной категории, но также обусловливается тем, для каких целей предназначен участок. Так участки земли под ИЖС могут быть аграрными, которые допускают строительство жилых домов, поскольку они относятся к селениям.

Строительство также допускается на дачных и садовых участках. В последнем случае, даже если дом будет полноценным, и на нём обязательно произрастают плодоносные деревья и кустарники, его нельзя использоваться для постоянного проживания, из-за чего хозяин не сможет получить постоянную прописку.

Что говорит законодательство о том, как купить землю у государства?

Главный свод нормативно-правовых актов в этом контексте – Земельный кодекс.

Крупнейший пакет обновлений был принят в 2015 году, а второй по важности – в 2016-м. Его писали целых пять лет, пока не презентовали в виде 300 страниц мелким шрифтом…

Не будем углубляться в детали ЗК. Главное для нас то, что 1 марта 2015 года, как часть кодекса, приняли новую упрощенную процедуру продажи государственной и муниципальной земли гражданам (в том числе физическим лицам – ИП).

Первое и самое важное в этой процедуре – запуск процесса покупки земли у государства путем подачи простого заявления для допуска к аукциону.

Также есть варианты покупки земли в обход торгов, но тут все зависит от целевого назначения участка: под жилищное строительство купить его будет проблематично.

Такую землю дают практически всегда в аренду, хотя законодатели оставили ряд лазеек, позволяющих обходить право об аренде земли (в том числе «под огородничество») с целью получения её в полную собственность.

Так, если вы взяли в аренду на 3 года землю для огородничества, а потом перерегистрировали её под ИЖС, построили там дом (пока срок аренды не завершился), то сможете направить заявление на покупку этого участка по цене лишь в 3% от кадастровой стоимости.

Это будет так называемая упрощенная система, которая разрабатывалась для малых фермеров.

Но купить можно далеко не всю государственную землю. Тут есть ряд условий, которые должны соблюдаться:

  • Чтобы можно было купить государственную землю, она должна числиться на балансе у муниципалитета.
  • Муниципалитет может стать распорядителем земли для продажи/аренды, только если этот участок не был размежеван (не зарегистрирован в реестре) либо предыдущий распорядитель утратил право владения.
  • Муниципалитет сдает землю в аренду/продает под конкретную цель, которая указывается в заявлении при подаче пакета документов перед аукционом. Сменить категорию земли можно после её приобретения, но не всегда.

Если учесть, что в 2015-2019 годах из государственного земельного фонда (от субъектов РФ) муниципалитетам передали большие массивы незанятой земли, то свободных участков оказалось довольно много, особенно в сельской местности.

Кроме того, теперь можно обращаться не только в центральные органы власти (Росреестр), но и к местным властям по месту жительства. А тот же Росреестр теперь выдает выписки из кадастров по электронной системе.

На практике тут есть много нюансов (например, введение платы за отдельные, якобы бесплатные услуги). Но в целом система того, как купить землю у государства, работает.

В случае с фермерскими хозяйствами все еще проще – нужно лишь подать заявление в сельсовет, который, в теории, практически все должен сделать за вас.

Покупка земельного участка под ИЖС

Фото 2

Гражданин вправе изъявить желание выкупить земельный участок у государства под индивидуальное жилое строительство. Соответствующую заявку он должен подать в городскую или сельскую администрацию. В течении одного месяца, она подлежит рассмотрению. В случае одобрения, заявителю будет выделен участок под целевое направление.
Участок может быть предоставлен посредством участия в торгах. Заявителю придет уведомление о дате и времени их проведения. Принять участие в аукционе, помимо заявителя, смогут и другие заинтересованные лица. Однако, если желающих не будет, вопрос решится в сторону гражданина, подавшего заявку.
После выделения земли составляется договор купли-продажи. Все затраты должен оплатить заявитель.

В некоторых ситуациях земля под ИЖС предоставляется на бесплатной основе:

  • Многодетным семьям.
  • Остро нуждающимся гражданам.
  • Гражданам, проживающих на земле длительный период времени.

Каждая из перечисленных выше ситуаций, регулируется на региональном и государственном уровне. Нюансы предоставления земельных участков в различных областях могут отличаться.

Как купить землю у государства под ИЖС?

Процедура купли-продажи земельного участка, который является имуществом государства, представляет собой достаточно долгий процесс, отнимающий много времени и сил.

У администрации

Механизм приобретения участка у государства основывается на нескольких обязательных шагах:

  1. В городскую администрацию направляется заявление, с просьбой продажи земельной территории. Спустя некоторое время, службы предоставляют ответ, от которого и зависит дальнейшая судьба сделки.
  2. В случае принятия должностными лицами положительного решения, далее осуществляется оформление кадастровой документации на землю. Оплачивает данное мероприятие приобретатель, а все полученные бумаги он прикладывает к другим документам.
  3. Подача заявления о подписании соглашения купли-продажи. Вместе с ним идут бумаги, полученные в кадастровом отделе, и иные документы, которые являются доказательством факта межевания территории для определения её точной траектории. По итогам прохождения данного этапа, органы объявляют торги на возможность покупки земельного участка.
  4. Должностные лица объявляют о торгах не более чем 30 суток с размещением сведений о таковых, в специализированных СМИ и прочих органах.
  5. Подписание соглашения купли-продажи. Процесс доступен только в том случае, если торги состоялись, и по их итогам был определён победитель, либо же о намерении покупки земли заявки отсутствовали.
  6. На следующем шаге осуществляется оформление имущественных прав на землю. Процесс реализуется на основании соглашения купли-продажи. Если земля передаётся на бесплатной основе — на основании документов, которые могут подтвердить данные привилегии, включая Постановление руководителя администрации.

После этого покупатель получает право полноценного пользования участком.

Узнайте о банках, выдающих ипотеку на участок под ИЖС.

Какие нормы строительства на участке ИЖС? Смотрите тут.

Исключения из правил

Однако в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Список участков размещают на официальном интернет-портале мэра столицы , в рубрике «Приватизация имущества города Москвы».

По информации департамента, он будет регистрировать заявления граждан и сообщать об этом на сайте. Если по истечении 30 дней от начала приема заявок не появится других претендентов на участок, покупатель сможет приобрести землю по кадастровой стоимости. При поступлении заявок от нескольких человек будут проведены торги, по результатам которых будет определена окончательная цена и собственник участка, предложивший ее.

В сообщении департамента уточняется, что сроки возведения жилья не ограничены.

покупка земли на торги гов ру. 

Фото 3
покупка земли на торги гов ру. 

Официальный сайт является основной площадкой, где продаются государственные и муниципальные земельные участки.

В верхнем меню наведите курсор на вкладку «Торги».

В выпадающем списке выберите «Аренда и продажа земельных участков».

Кликните на опцию расширенный поиск.

Откроется форма «Параметры участка», в которой заполним несколько полей:

  • в сроке «Вид договора» выбираем – Договор купли-продажи,
  • в строке «Тип извещения» выбираем – Извещение о проведении торгов,
  • если хотите искать участки в конкретном регионе, районе или населенном пункте, то заполните строки «Страна размещения» и «Местоположение».
  • в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.

На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно, потому что именно данный критерий определяет, как вы сможете использовать участок.

Если вы хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте вид разрешенного использования – Для индивидуального жилищного строительства.

Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.

Для справки.

Все виды разрешенного использования содержатся в Классификаторе, утвержденном  Приказом Минэкономразвития России от N 540.

Классификатор содержит не только наименования видов разрешенного использования, но и описание каждого вида (далее – ВРИ).

Поэтому прежде чем выбрать ВРИ, для земельного участка под бизнес прочитайте его описание, чтобы не обмануть свои ожидания.

Безопасно и бесплатно скачать Классификатор с ЯндексДиска.

Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.

Земля под кафе.

В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.

Как быть?

Открываем скачанный Классификатор.

1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,

2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,

3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,

4. искомые слова будут выделяться в тексте,

5. определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.

Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.

Второй пример.

Земля под автосервис.

В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.

Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты, но не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.

Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.

Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.

Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.

Поэтому если вы хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — Объекты придорожного сервиса.

После заполнения указанных полей кликайте «Поиск».

Система отобразит количество найденных лотов.

В левой графе каждого лота есть значок в виде лупы ,  клик по которому раскрывает всю информацию по лоту:

  • дата окончания приема заявок,
  • кадастровый номер земельного участка,
  • начальная цена участка,
  • размер задатка,
  • категория земель,
  • вид разрешенного использования.

Если вы нашли подходящий лот и готовы принять участие в торгах, то вам нужно скачать и изучить всю информацию по аукциону.

Под значком лупы картинка 7 есть значок для скачивания документов по аукциону.

В первую очередь нужно изучить проект договора, условия участия в аукционе и заполнить заявление.

Вторым шагом – оплачивайте задаток для участия в аукционе и подавайте заявление (заявку) на участие в торгах.

Примечание.

Если вас признают победителем аукциона, то сумма задатка будет засчитана в счет уплаты стоимости участка. Вам нужно будет только доплатить недостающую сумму.

Если выиграет другой участник, то задаток вам вернут в полном размере.

Если будет подана или принята только одна ваша заявка, то вы будете признаны единственным участником аукциона, с которым заключат договор купли-продажи земли по начальной цене.

Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена земельного участка повышаться не будет.

Если подано несколько заявок, то аукционист будет повышать цену до тех пор не останется желающих бороться за участок. Победителем аукциона признается участник, который единственный поднял карточку после объявления очередной цены участка.

Таким образом, на сайте можно купить землю для ИЖС, для бизнеса, под ЛПХ и для других целей.

Плюс покупки земли через сайт   :

+ быстрый поиск участков выставленных на продажу,

+ есть шанс купить землю у государства по начальной цене без повышения стоимости.

Минусы покупки земли через :

как правило, скудный выбор земельных участков,

на хорошие участки может вырасти цена в ходе торгов.

Минусом также является тот факт, что не все участки продаются через сайт .

Частенько администрация публикует сведения о продаже государственной земли на своем официальном сайте.

Поэтому, если вы хотите купить землю у государства, то вам необходимо отслеживать не только  сайт , но и официальный сайт администрации.

Сайт каждой администрации имеет индивидуальный дизайн и свою структуру, поэтому единого алгоритма поиска земельных участков составить не получится.

Тем не менее, можно дать 2 рекомендации:

  • используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, которые по тематике подходят под информацию о продаже земли;
  • через встроенный поиск на сайте администрации, путем ввода слов «аукцион», «торги», «продажа земельного участка» и т.д. находите страницы с информацией о продаже земли.

На этом с первым способом закончили.

Переходим ко второму.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

Фото 4

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

  1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
  2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).

Назначение земли

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Аббревиатура ИЖС подразумевает индивидуальное строительство жилого объекта на правах личного имущества. В качестве объектов ИЖС выступают жилые сооружения, с ограниченной высотностью, выстроенные специально для проживания одной семьи.

Такие объекты возводятся на отдельных участках земли, пригодных для ИЖС. Следовательно, перед тем как купить землю у государства под ИЖС, на предназначение земли и сведения кадастрового паспорта нужно обратить особое внимание ещё до совершения покупки.

Пошаговая инструкция покупки земли у государства

Государству принадлежит право продажи находящихся в его собственности земель. Он вправе заключать сделки-купли продажи в отношении земельных участков, поставленных на кадастровый учет, которые не изъяты из оборота и не зарезервированы под государственные нужды (застройка или оборонные цели). Еще одно важное условие для продажи государственных земель: на них не должны располагаться постройки, принадлежащие другим собственникам.

Глава 5 Земельного кодекса содержит указание на то, что земли из государственной собственности могут продаваться двумя способами:

  • через торги, победителем которых станет участник, предложивший наибольшую цену;
  • без торгов.

Таким образом, у лица, которое хотело бы приобрести земельный участок из государственного фонда, есть два варианта:

  1. Изучить информацию о предстоящих торгах (по закону она должна быть опубликована в свободном доступе), где выбрать подходящий с позиции заявителя участок. Ознакомиться с лотами можно на специальном региональном портале.
  2. Обратиться к региональным властям с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность под указанные цели без торгов.
Наиболее предпочтительным является получение участка без торгов, так как это позволяет рассчитывать на покупку участка по оптимальной цене. Тогда как в ходе аукциона стоимость земли может многократно возрасти. Основания, которые позволяют гражданам приобретать участок без торгов у государства, прописаны в Земельном кодексе. Это, например, случай выкупа земли из аренды, ранее переданную под освоение территории или застройку, ИЖС; приобретение участка для организации ЛПХ или КФХ.

Для этого гражданином подается заявление в государственные инстанции, где и выносится решение об отказе в продаже участка без торгов или предоставлении земли. Обычно земельные участки в данном случае продаются по кадастровой стоимости. Но в случае строительства на них жилого дома в оговоренные сроки можно получить землю за 3%

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Регионы: 8 (800) 600-3617.

В случае покупки участка у государства через торги нужно пройти следующие этапы:

  1. Уточнить у организатора время и порядок предоставления заявок на торги. Извещение о проведение торгов должно размещаться не ранее чем за 30 дней до их проведения. В нем должна содержаться полная информация о земельном участке: его площадь, местоположение, разрешенное использование, стартовая стоимость лота, шаг торгов (обычно это 1,5% от кадастровой цены).
  2. Граждане не позднее 5 дней до начала торгов должны подать заявку на участие.
  3. В ходе торгов ведется специальный протокол и в итоговом документе фиксируется цена продажи.
  4. Победителю торгов предлагают ознакомиться с предварительным договором купли-продажи.
  5. Подписывается договор и вносятся изменения о собственнике в единый реестр недвижимости.

Подача заявления

Фото 5

Независимо от способа покупки земельного участка у государства, сделку предваряет подача заявления на участие в торгах или предоставления участка без торгов (заявление на предварительное согласование). Заявление на участие в торгах пишется с учетом правил электронной площадки, через которую будут проходить торги.

В шапке заявления на предварительное согласование требуется прописать наименование администрации муниципального образования или регионального комитета по земельным вопросам; ответственное лицо, которому адресуется заявление и ФИО, а также паспортные/контактные данные заявителя.

Основной блок заявления содержит:

  • кадастровый номер участка;
  • реквизиты решения о межевании и проекта территориального планирования;
  • указание на желание лица получить участок без торгов;
  • ссылка на правовые основания, позволяющие купить землю без торгов;
  • вид права, на котором заявитель хочет получить землю: в данном случае это собственность;
  • цель получения участка: ведение подсобного хозяйства или ИЖС и пр.

В приложениях указывается перечень документов, которые прилагаются к заявлению. Это схема участка, проектная документация, документы с подтверждением полномочий заявителей, списки членов НКО и пр.

Скачать форму заявления о предоставлении земельного участка за плату.

Как купить земельный участок у государства и не обанкротиться?

С точки зрения экономической теории, земля является природным даром, потому цена на неё иррациональна по своей природе – является не отражением себестоимости товара (землю ведь никто не производит), а отражением спроса на неё.

Иначе говоря, чем больше желающих её купить, тем она дороже. Потому самые дорогие участки в Москве, следом идет Московская область, далее Питер и область, а только затем вся остальная Россия.

Тенденции на рынке земли Российской Федерации были противоположными.

Во-первых, цены продолжали расти, пытаясь «догнать» обваливающийся курс рубля. Однако спрос при этом падал.

Зато он рос на зарубежную недвижимость, куда зажиточные россияне пытались «спрятать» свои тающие рублевые капиталы.

Поскольку доллар и евро тоже серьезно «просели», то богатые люди по всему миру кинулись вкладывать деньги в золото и недвижимость, в том числе в земельные участки. Однако россияне не спешили скупать родные территории, предпочитая зарубежные.

В 2019 году рост цен на землю прекратился, обвал рубля приостановился, и рынок земли вновь начал подавать признаки жизни. Тем более, что правительство упростило процедуру аренды и покупки государственной и муниципальной земли.

Так как тут не купить земельный участок у государства, если оно само вам его практически дает? Впрочем, не бесплатно.

Последние тенденции на рынке земли

Итак, в 2019 году рост спроса на землю составил приблизительно 50% (в сравнении с 2015 годом). Только на землю под жилищное строительство объем инвестиций вырос на 84%.

Это говорит о двух вещах:

  1. Есть тенденция к восстановлению экономики.
  2. Цены на землю и недвижимость будут расти активнее.

Но стремительно стоимость будет подниматься, в первую очередь, на вторичном рынке земли, а вот при покупке у государства – нет. Она регулируется законодательством, потому и темп прогрессии будет замедленным.

Например, продажи в Подмосковье в 2019 году – практически каждый месяц они поднимались на 20-30% в сравнении с предыдущим месяцем. Только количество регистраций земельных прав выросло за март на 122,8%, в дальнейшем рост продолжился.

Связано это с большим отложенным спросом – в 2016 он вырос в 3 раза. Но это все речь про землю под строительный бизнес.

Земля для фермерских хозяйств не особо подорожала из-за того, что у фермеров (особенно малых) нет денег на её покупку.

Потому правительство даже вынуждено было пойти на введение упрощенного (читай льготного) режима продажи земли малому и среднему бизнесу (в первую очередь – индивидуальным предпринимателям).

 3. Выкуп государственной земли в собственность.

Фото 6
 3. Выкуп государственной земли в собственность.

Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.

Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.

Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.

Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.

Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.

Примечание.

Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.

Если вы планируете приобрести у государства землю для ИЖС и с нуля построить дом, то перед вами встает вопрос выбора:

  • купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
  • взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.

Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.

Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.

Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.

В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.

Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже  стоимости пустого участка.

Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.

Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.

Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.

Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.

Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/

Договор купли – продажи

Фото 7

Договор купли-продажи составляется в письменном виде с использованием рекомендованной формы, имеющейся в распоряжении региональных властей. Обычно типовой договор купли продажи содержится в административном регламенте по оказанию государственных услуг, связанных с оборотом госсобственности.

В качестве сторон сделки выступают федеральные и региональные власти (они же продавцы) и физическое или юридическое лицо (покупатель). Каждая из сторон должна быть дееспособной и готовой подтвердить ее полномочия документально. Договор заключается только при обоюдном согласии на сделку продавца и покупателя.

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

  • дата и место подписания договора;
  • реквизиты обеих сторон;
  • подробная характеристика предмета сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • цена продажи и порядок расчетов;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Как купить землю у Администрации через аукцион

Есть 2 варианта участия в аукционе по продаже земель:

  1. Купить земельный участок у государства под строительство дома (ИЖС) или бизнес можно только через торги (аукцион). Самый простой способ — это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте . Подробнее о порядке проведения аукциона я расскажу немного позже.
  2. Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, то вы сами можете стать инициатором аукциона на нужный вам участок. Участок можно выбрать из уже сформированных и находящийся в муниципальной или региональной собственности (отображаются на кадастровой карте РосРеестра) или сформировать абсолютно новый земельный участок. Предлагаю рассмотреть этот способ подробнее.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Шаг 1 — найти свободный муниципальный участок

Нам предстоит найти уже сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности. Для этого, откройте публичную кадастровую карту РосРеестра:  кликните на понравившейся вам участок  и обратите внимание на поле «Форма собственности» чтобы была возможность покупки земли у администрации, там должно быть указано — «Собственность публично-правовых образований»:

Далее перейдите во вкладку «Услуги» выберите раздел «Справочная информация по объекту недвижимости в режиме online»:

После чего внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и кликаем ссылку с указанием участка:

В результате откроется справочная страница по земельному участку, где нас интересует поле «Права и ограничения»:

К сожалению, найденный нами публичный земельный участок оказался сначала в аренде, а затем проданным в ипотеку. Придется искать другой вариант.

Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков — бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных — всё стало быстро и локально.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано, что «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6). 

Если найти подходящий ЗУ в публичной собственности так и не удалось, то переходите к шагу 3.

Шаг 3 — заказать схему расположения земельного участка

Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста  выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):


Пример несформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис Гарант, который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость - 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.


Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через Гарант

Шаг 4 — подать заявления об утверждении схемы и предоставлении ЗУ

Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.

Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже «вашего» участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:

  1. Если заявятся другие потенциальные покупатели, то администрация самостоятельно поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион по его продаже. В этом случае, остается только непосредственное участие в инициированном администрацией аукционе (подробнее ниже). Но есть и другой, более выгодный сценарий.
  2. Если никто кроме вас на участок претендовать не будет, то Администрация предложит вам самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Взамен вы получите подписанный главой Администрации «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», плюс «Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов». 

Шаг 5 — поставить участок на кадастровый учет

Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет. 

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.

Шаг 6 — подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы «Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов». При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Далее ожидайте публикации даты аукциона и заявляйтесь на торги. Согласно пункту 151 Правил проведения аукционов на право заключения договоров купли-продажи, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от года N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 мая 2019 г. N 14 «О квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах»).

Из вышеперечисленных разъяснений делаем вывод, что если в аукционе участвовал хоть один участник, то земельный участок продадут ему без торгов и на начальных условиях.

Шаг 7 — заключить с Администрацией договор купле-продажи

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.

Как самостоятельно оформить покупку земельного участка в РосРеестре

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemlyu-u-administraczii/
  • https://realtyurist.ru/izhs/kak-kupit-zemlju-u-gosudarstva-pod-izhs/
  • https://biznesprost.com/rukovodstvo/kak-kupit-zemlju-u-gosudarstva.html
  • https://prosadidom.ru/land/registration-land/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva/
  • https://paruslex.ru/kupit-zemlyu-u-gosudarstva/
  • https://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/pokupki-u-gosudarstva.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий