Как купить квартиру в зачет имеющегося жилья

 

Такое явление, как покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья, на рынке недвижимости встречается часто. Люди приобретают квартиры и дома не для инвестиций, а для проживания. Львиная доля сдел

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Какие варианты существуют?

Купить квартиру по схеме взаимозачёта можно несколькими способами. Первый связан с посредничеством риэлтерской компании или менеджера застройщика. Одновременно, на одинаковый срок заключают:

  • договор о продаже старого жилья;
  • договор временного бронирования квартиры в новостройке.
Если за указанный срок квартиру не продать – бронь в новостройке сгорает. Этот вариант отличается непредсказуемостью результата и сроков его достижения, но зато оценка объекта происходит относительно адекватно.

При проведении сделки со старым жильём, деньги не передаются на руки клиенту, а поступают на расчётный счёт застройщика, с оформлением ДДУ или договора купли-продажи, если новостройка прошла госприёмку.

Предусматривается выкуп старой квартиры застройщиком сразу же, но по минимальной стоимости. С застройщиком оформляется договор купли-продажи старого жилья и ДДУ на получение нового. Он выставляет квартиру на торги, внося установленную стоимость, полученную с её продажи, на лицевой счёт дольщика, а прибыль оставляет на развитие своего предприятия. Так как вырученных денег для получения новой квартиры недостаточно, то недоимка вносится из личных средств покупателя соразмерными частями, или оформляется в ипотеку.

В следующем случае ДДУ оформляется покупка в ипотеку, под залог старого жилья. Его можно продать с обременением и погасить долги. Либо – погасить ипотеку потребительским кредитом. Но ничто не мешает продолжать проживать в такой квартире до момента сдачи новостройки, погашая ипотеку ежемесячными платежами. Если этих средств окажется недостаточно – квартира продаётся на стадии готовности здания, когда ипотеку можно оформить уже на жильё в новостройке.

Наиболее выгодные алгоритмы

Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:

  1. Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
  2. Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;

Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:

  • Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
  • В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
  • Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
  • Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).

Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:

  1. Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
  2. Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
  3. Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
  4. Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).

Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:

  1. Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
  • Документы о регистрации;
  • Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
  • Сведения о кредитах на строительство;
  • Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
  • Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
  1. Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
  • Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
  • Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
  1. Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.

Риски таких схем

Фото 2

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Что такое взаимозачёт при покупке?

Под взаимозачётом понимают такую юридическую и финансовую операцию, когда в зачёт уплаты за приобретаемую в новостройке квартиру при покупке передаётся уже имеющееся жилье.

Сторонами сделки выступают:

  • продавец;
  • покупатель – собственник зачётной квартиры;
  • посредник – застройщик или риэлтерская компания.

Взаимозачёт – схема, предусматривающая использование жилой недвижимости вместо денег при совершении имущественной сделки.

Возникла на рынке купли продажи транспортных средств, где зарекомендовала себя эффективным инструментом, предлагающим определённые преимущества обеим сторонам. На этом основании стала апробироваться на рынке недвижимости, где получает всё большее признание.

Пошаговая инструкция

Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.

Пошаговая инструкция совершения:

  1. Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету.Специалисты по недвижимости (менеджеры) проводят оценку его квартиры по установленному компанией стандарту.
  2. Если предложенные условия оказываются приемлемыми, стороны подписывают договор услуг на сбыт квартиры.
  3. Уже на этом этапе покупатель вносит аванс, по которому предусматривается назначение фиксированной, не изменяющейся впоследствии стоимости помещения в новостройке, заключает договор бронирования.
  4. Недвижимость клиента выставляется на торги. На неё находят покупателя, с которым подписывают договор купли-продажи, отчуждая ему зачётное жильё. Полученные по сделке деньги поступают застройщику, оформляясь как взнос за жильё в новостройке. Подписывается ДДУ или договор цессии. Если заключается договор купли-продажи, то оформляется ипотека на квартиру в новостройке или потребительский кредит. При наличии личных сбережений, клиент погашает разницу в цене без дополнительного кредитования.
  5. Этот договор регистрируется в отделении Росреестра или МФЦ.
  6. После ввода новостройки в эксплуатацию, клиент получает новую квартиру.
  7. На основании договора и полученного акта приёмки, оформляют права собственности.Передачу прав может провести только застройщик, который передаёт квартиры, принадлежащие ему до момента передачи.
  8. В Росреестре новый правообладатель получает выписку из ЕГРН, которая указывает на право вступления в собственность.

Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.

При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:

  1. правоустанавливающий и право удостоверяющий документы на квартиру;
  2. разрешение супруга – для тех, кто в браке;
  3. кадастровый и технический паспорта;
  4. справка об отсутствии долгов по квартплате;
  5. кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
  6. доверенности – для представителей.
  • Скачать бланк согласия супруга на сделку
  • Скачать образец согласия супруга на сделку
  • Скачать бланк доверенности на сделку от покупателя
  • Скачать образец доверенности на сделку от покупателя
  • Скачать бланк доверенности на сделку от продавца
  • Скачать образец доверенности на сделку от продавца

При регистрации договора уплачивается пошлина в размере 2 000 рублей. Покупка новой квартиры путём сдачи имеющегося жилья в зачёт очень привлекательна. Если бы не одно существенное НО: покупатель не может мгновенно покинуть «сданное» жильё и перебраться в новое.

Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.

По завершении процедуры допускается владение новым жильём по целевому назначению, а если оно без обременения – имущественное распоряжение им.Покупка квартиры с зачётом имеющегося жилья — это один из способов купить квартиру в новостройке. Приобретая недвижимость по любому виду сделки, будь то зачёт старого жилья или переуступка прав, у застройщика или подрядчика, всегда проверяйте документы строительной компании. А так же будьте бдительны и подготовлены, ознакомившись с советами наших специалистов о том, как купить квартиру в новостройке выгодно и безопасно, какие подготовить документы перед покупкой объекта и какой лучше выбрать этаж.

Применение схемы №2

Фото 3

Данный метод предусматривает противоположное действие с взаимозачетом старого жилья. Фирма застройщик полностью приобретает старый объект клиента в свою собственность. Для подтверждения сделки две стороны заключают договор купли-продажи объекта, где зафиксирован переход права владения от клиента к застройщику. Новый владелец приобретает жилье с целью выгодного сбыта в будущем на строительном рынке. При такой схеме действий клиент утрачивает в пределах 20-30% от общей стоимости жилья, а в планы застройщика входит получение этих процентов в виде дохода от сбыта. Если клиент согласен на такие условия, то застройщик также дает свое одобрение.

После договоренности обе стороны заключают договор на покупку жилья в новом доме клиентом. Стоимость, по которой застройщик выкупил старое жилье идет в зачет цены новой квартиры. Клиент получает во владение новый объект.

Оставшуюся стоимость нового жилья клиент может оплатить либо сразу в полном объеме, либо на условиях рассрочки или погасить с помощью ипотечного займа.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

  1. Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
  2. Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
  3. Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
  4. Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
  5. Не обязательно привлечение созаемщиков.

Ипотечный кредит под залог

Помимо указанных простых схем, существует ещё один вариант выхода из ситуации с зачетом старого жилья на новое.

Для этого необходимо обратиться в банк:
  1. Потребитель должен рассмотреть самые привлекательные предложения банков по предоставлению ипотеки и обратиться в отделение кредитной организации.
  2. Далее сотрудник организации предоставляет подробный список документов для сбора. Это необходимо для будущего одобрения кредита.
  3. После того как клиент собрал необходимый пакет документов и предоставил их в банк можно переходить к заключению ипотечного договора. При условии, что старое жилье перейдет в собственность банка. Таким образом, старая квартира должна числиться в залоге у банка.
  4. С организацией застройщиком клиент договаривается о брони желаемой квартиры и заключает договор.
  5. На счет клиента банк переводит денежные средства.
  6. Затем клиент становится полноправным хозяином квартиры в новостройке и может переезжать со всеми вещами.

Заемщик должен ежемесячно выплачивать банку ипотечный кредит на протяжении нескольких лет. С поступающих платежей банк списывает все проценты и издержки, а затем только начинает погашаться основной долг по ипотеке. Такой принцип действует во всех кредитных организациях, также в сбербанке. Если клиент изъявил желание погасить оставшийся долг раньше срока, то банк обязан сделать перерасчет процентов по кредиту. Для этого потребуется лично посетить отделение и написать заявление о намерении погасить ипотеку раньше установленного срока. Любому заемщику следует запомнить правило – пока квартира находится в ипотеке, то есть является собственностью банка, совершать с ней какие-либо торговые сделки запрещено. В настоящее время далеко не все кредитные организации готовы проводить взаимозачет со старыми квартирами клиентов. Поэтому прежде, чем потратить время на выбор понравившегося банка, следует точно знать те, которые имеют опыт работы с такой схемой по зачету объекта.


Фото 3

Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья

Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.

Схема реализуется следующим образом:

  • Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
  • В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
  • Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
  • Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
  • Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.

Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.

Ипотека в залог имеющегося жилого объекта

Классическая схема ипотечного обязательства, которой придерживаются почти все банки страны.

Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:

  • Выставляет имеющееся жилье на продажу;
  • За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.

Плюсы участия в трейд-ин

Скажем о самом больном – о сроках. Застройщик, как правило, соглашается ждать три месяца (в редких случаях в договоре прописывается больший срок). За это время риэлторы должны найти покупателя, сойтись с ним в цене, провести сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и получить вырученную за старую недвижимость сумму, чтобы тут же внести ее в счет оплаты новой квартиры.

Что будет, если не успеете уложиться в срок? Зависит от состояния рынка. Если спрос на первичке вялый, то застройщик может согласиться пролонгировать договор бронирования и подождать еще один-три месяца. Если продажи идут бодро, то соглашение, скорее всего, будет разорвано. Клиент при этом рискует потерять комиссию за бронирование, которая составляет 1-2% от стоимости выбранного объекта или фиксированную сумму в 20-30 тыс. руб.

Представим себе оптимистичный исход: покупатель найден, сделка проведена и деньги получены. В таком случае клиент, доплатив разницу, становится участником долевого строительства или собственником свежепостроенной квартиры.

Но это только один из «зачетных» вариантов. Некоторые банки, кредитующие покупку квартир в новостройках, предлагают свою схему трейд-ин – с возможностью проживания в имеющейся квартире вплоть до новоселья. Гражданин выбирает квартиру в новостройке, получает в банке ипотечный кредит на ее покупку, а залогом по нему становится имеющееся у него жилье. Он продолжает жить в своей квартире до сдачи дома в эксплуатацию. Переехав в новую квартиру, клиент продает старую – обычно в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи, если он приобрел уже построенную квартиру, или в течение девяти месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, если жилье куплено на этапе строительства. Вырученные средства идут в счет частичного досрочного погашения кредита, предоставленного банком.

Подобную схему «проживание до вселения» иногда применяют и застройщики, хотя гораздо реже, чем банки.

Резюмируем. У данной схемы два основных плюса. Выбранный объект закреплен за вами на несколько месяцев (или даже до сдачи новостройки в эксплуатацию), и цена на него не меняется. Тем временем профессионалы занимаются продажей вашей недвижимости, не создавая вам особых проблем.

Фото 4

Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь

Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:

  • застройщик может обанкротиться;
  • администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
  • строительство заморозится по иным причинам;
  • компания окажется «серой схемой».

В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:

  1. повышение цены на новое жильё;
  2. снижение качества новостройки;
  3. несанкционированное уменьшение метража;
  4. отказ застройщика оформлять право собственности.

Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.

Подробнее о том, как обезопасить себя при покупке жилплощади у застройщика, какие задать вопросы и какие проверить документы, читайте тут.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.
Фото 5

Покупка с зачетом старой жилплощади: плюсы и минусы

Несмотря на то, что у такой сделки есть признаки обмена с доплатой, она заключается в форме договора купли-продажи. Этот способ улучшить жилищные условия имеет несколько преимуществ:

  1. У людей есть возможность купить новое просторное жилье даже без ипотеки.
  2. Нет необходимости самостоятельно оформлять документы, все сделает компания-посредник.
  3. Оформление сделки происходит максимально быстро.
  4. На период продажи старой жилплощади жилье в новостройке бронируется.

Главным минусом является выкуп недвижимости по цене, которая бывает гораздо ниже рыночной. Кроме того, момент продажи квадратных метров и заселения в новую квартиру не всегда совпадает по времени.

Несмотря на то, что такая сделка кажется достаточно простой, существуют определенные риски. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство, у него могут возникнуть проблемы с деньгами или надзорными органами. В числе других проблем оказывается самовольное уменьшение метража, использование при строительстве низкокачественных материалов.

Даже если удастся расторгнуть договор и вернуть старое жилье, на это уйдет немало времени и сил. В некоторых случаях квартиру успевают продать третьим лицам, и пока идет разбирательство, клиенту приходится жить на арендованной площади.

Также существуют риски, связанные с обстоятельствами клиента. Ситуация в семье может измениться, и бывает, что на покупку нового жилья не хватает денег.

Преимущества и недостатки

Такая имущественная сделка считается куплей продажей, хотя несёт в себе значимые признаки обмена с доплатой. Но если при обмене устанавливается актуальная стоимость каждого объекта, то здесь оценка производится по остаточному принципу. Из указанной идентичности проистекают плюсы и минусы этого способа расчёта. К преимуществам сделки купли-продажи относятся:

  1. снижение стоимости новой квартиры;
  2. сокращение сроков на её реализацию;
  3. сопровождение сделки компанией посредником;
  4. пакет услуг, предлагаемый компанией при сделке;
  5. бронирование выбранной квартиры на период реализации старой.

Главный существенный недостаток – грубая оценка зачётного жилья, его выкуп по минимальной стоимости. Следующий – необходимость поиска места проживания до момента сдачи новостройки.

Оценка жилых помещений, участвующих в сделке, как минимум, на 10-15% ниже рыночной стоимости жилья. А при моментальном приобретении – до 30%.

Особенности программы «квартира в зачет»

Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.

В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.

Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.

Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.

Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.

Одновременно клиент развивает отношения с компанией-застройщиком: стороны подписывают договор о бронировании выбранной квартиры по фиксированной цене. Стоимость приобретаемого объекта, как правило, на 10-15% выше, чем при ипотеке или стопроцентной оплате. Но, если сделка заключена на ранней стадии строительства, цена квадратного метра оказывается близкой к минимальной в данном ЖК.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

  1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
  2. Льготные условия по ипотеке;
  3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
  4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

  1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
  2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
  3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
  4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
  5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Процесс покупки квартиры по взаимозачету

Несмотря на различие вариантов покупки недвижимости по взаимозачету, есть определенный алгоритм действий. Процедура покупки выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящего застройщика, специалисты которого должны оценить старое жилье;
  • При согласии сторон на заключение сделки подписывается договор на продажу квартиры;
  • Покупатель платит аванс и заключает договор бронирования новостройки. Ее цена в этот момент фиксируется;
  • Квартиру клиента выставляют на торги. После ее продажи деньги поступают строительной компании. При этом они засчитываются как часть платы за недвижимость в новом доме. Если перечисленной суммы недостаточно, покупатель вносит остаток из собственных средств, оформляет ипотеку или потребительскую ссуду;
  • Происходит регистрация сделки в Росреестре;
  • Когда новый дом вводится в эксплуатацию, покупатель получает квартиру;
  • На основании акта приемки и заключенного договора квадратные метры оформляются в собственность.

При передаче строительной компании прежнего жилья клиент должен предоставить комплект необходимых документов: свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающую документацию, справку о том, что нет долгов за услуги ЖКХ, справку об отсутствии ограничений, технический и кадастровый паспорта. Также потребуются доверенности от представителей и согласие от супруга для тех, кто состоит в браке.

Что такое взаимозачет

Взаимозачет при покупке недвижимости представляет собой операцию, в процессе которой продавец засчитывает жилье покупателя в счет оплаты за новую квартиру. Участниками такого соглашения являются продавец, покупатель и третья сторона – застройщик или агентство недвижимости.

В условиях повышенного спроса на жилье в новых домах застройщики не слишком охотно идут на такие сделки: если клиентов и так много, делать лишние движения не хочется. Но когда спрос низкий, строители начинают искать покупателей на вторичном рынке. Людей, желающих улучшить свои жилищные условия, стараются заинтересовать, и взаимозачет – один из способов их привлечения.

Требования, предъявляемые к заменяемому объекту

  • Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
  • Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
  • Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
  • В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
  • Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
  • Залог в сторонней кредитной организации;
  • Наложение ареста судебными приставами;
  • Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekaved.ru/custom/ipoteka-v-zachet-zhilya.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya.html
  • https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-v-zachet-imeyushhegosya-zhilya
  • https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushchegosya-zhilya
  • https://www.bn.ru/wiki/tips/kvartira-v-zachet-novostrojki
  • https://yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий