Как купить квартиру через агентство

 

Услуги риэлтора при покупке квартиры: как проверить агентство недвижимости на чистоту? Договор на оказание услуг: как составить и как расторгнуть?. В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

  • Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
  • Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
  • Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
  • Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
  • Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
  • Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
  • Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
  • Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.
Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

  • Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
  • У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
  • Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
  • Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.
ПримерГражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Поэтапные функции агентства

Риэлторские агентства по сути занимаются тем, что экономят время клиента. Если вы планируете купить квартиру, то риэлтор должен выезжать на объект со специальным бланком осмотра. В нем описывается реальное состояние квартиры для ознакомления потенциального покупателя. Зафиксированной информации должно быть достаточно для того, чтобы клиент смог оценить объект дистанционно.

Если риэлтор «возит» вас по всем объектам, практически не фильтруя предложения продавцов, лучше откажитесь от его услуг. Во-первых, такой агент не сэкономит ваше время. Во-вторых, он явно демонстрирует неуверенность в своей компетенции, а значит, полагаться на него нельзя и на дальнейших этапах сотрудничества.

Когда объект покупки согласован, риэлтор должен проверить правоустанавливающие документы у продавца, проследить всю историю квартиры с момента возникновения права собственности, выяснить, не нарушились ли ранее права граждан, как собственников, так и зарегистрированных по адресу, сколько лиц в настоящий момент прописано на квартирной площади и есть ли среди них несовершеннолетние дети, в последнем случае обеспечить получение согласие органов опеки и проконтролировать соблюдение условий их согласия.

После установления всех условий сделки между продавцом и покупателем обычно происходит подписание предварительного договора и передача задатка (или аванса). В первую очередь обратите внимание на размер задатка. Обычно это не более 5% от суммы сделки.

Во вторых надо знать суть задатка. Задаток или аванс несут в себе психологический фактор, это подтверждение намерений сторон осуществить сделку. Так спокойнее и риэлтору — проделано много работы и никто не хочет, чтобы сделка вдруг сорвалась. Несмотря на то, что могут сказать вам агенты или что описывается в предварительном договоре при передаче задатка, на самом деле с юридической точки зрения задаток на этапе переговоров и подготовке к сделке не применим. Так как задаток — это всегда обеспечение существующей сделки, а основной договор еще не подписан. Поэтому с точки зрения суда «задаток» в данном случае будет считаться авансом, поэтому он всегда подлежит возврату покупателю если сделка не состоялась, причем не важно, по чьей инициативе это произошло.

Кроме того, аванс, то есть задаток, должен передаваться непосредственно в руки продавцу, и при этом сторона продавца должна предоставить расписку о получении денежных средств. Если риэлтор просит предоставить аванс ему без присутствия продавца, тогда обязательно учитывайте следующие особенности:

  • между вами и риэлторской компанией должен быть подписан агентский договор, а не просто договор оказания услуг;
  • расписку о получении средств должен подписывать не риэлтор, а руководитель компании, с которой вы заключили соглашение.

Когда эти требования не выполняются, может случиться так, что ни риэлтора, ни уплаченных денег вы больше никогда не увидите. Кроме того, когда задаток передают через агента, то часто риэлторы «наваривают» на своих услугах еще 2-3% от стоимости сделки за счет взимания оплаты с продавца. Если размышлять логично, то можно предположить, что именно 2-3% от стартовой цены продавец мог бы уступить вам во время торгов.

После подписания предварительного договора и передачи аванса происходит стадия сбора всех необходимых для регистрации сделки документов. Анализ сделки на юридические подводные камни делается до принятия решения о покупке, но на заключительной стадии часть справок необходимо бывает обновить, так как они имеют малый срок действия - всего один месяц.

Когда весь комплект бумаг готов, стороны подписывают договор купли-продажи, который не считается действующим до момента государственной регистрации. К договору предъявляются соответствующие требования и он должен быть грамотно составлен. Желательно дополнительно проект договора отдать на проверку независимому юристу, так как в нем необходимо максимально четко сформулировать права и обязанности сторон, порядок и состав процедур, а также ответственность и последствия их не соблюдения.

После подписания купчей риэлтор организовывает схему передачи денег. Чаще всего применяется схема с использованием депозитных ячеек в банке. Реже — безналичная форма.

Кратко схему оплаты квартиры можно изложить следующим образом. Оформляется два договора аренды депозитных ячеек. Одна арендуется покупателем, вторая — продавцом. В первую ячейку кладутся пересчитанные и проверенные купюры, ключ от нее хранится у покупателя, а в момент получения зарегистрированного Росреестром договора и свидетельства о госрегистрации перехода прав ключ отдается продавцу. Во вторую ячейку закладывается расписка в получении денег и акт приемки-передачи квартиры. Ключ, соответственно, также передается после получения зарегистрированных документов, но уже от продавца покупателю.

Таким образом, после регистрации продавец со своим экземпляром договора идет в банк и вынимает деньги, а покупатель — забирает расписку и акт. Если регистрация не состоялась, то через определенный в договоре аренды ячейки период времени стороны получают доступ к своим ячейкам и забирают ранее ими положенное. Задача банка — закрыть доступ к ячейке для арендатора на определенный период времени, предоставив другой стороне доступ при условии предъявления ею соответствующих документов (в данном случае — договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации).

После благополучного разрешения всех упомянутых процедур функции риэлтора прекращаются, агентство и его клиент оформляют акт сдачи-приемки выполненных работ.

Частичное привлечение агентств недвижимости

Фото 2

Сегодня довольно распространенной практикой является обращение потенциального покупателя в агентство недвижимости лишь на определенном этапе подготовки или оформления сделки. В частности, риэлторские компании за определенную плату могут изучить историю квартиры, выяснить особенности объекта, установить количество прописанных граждан и юридических собственников объекта, выяснить, не числится ли за квартирой финансовый долг и нет ли ограничений (обременений) прав собственности.

Целесообразность обращения к риэлторам для проверки истории квартиры не оспаривается, поскольку эта работа предполагает выяснение и изучение данных домовой книги в дирекции единого заказчика, а также информации, хранимой в государственном реестре прав на недвижимое имущество Федеральной регистрационной службы. Таким образом можно узнать, кто проживал в квартире в течение всего времени, кто приватизировал жилье, куда выехали бывшие жильцы. Это большой и ответственный объем работ, в силу множества юридических нюансов он сложен для не подготовленного гражданина и делать такую проверку самостоятельно не рекомендуется.

Если в ходе проверки риэлторы выяснили, что в квартире ранее были прописаны лица, которые на данный момент проходят срочную службу в армии или находятся в местах лишения свободы, тогда от покупки этого жилья лучше отказаться. По возвращении эти жильцы смогут снова прописаться в квартире на абсолютно законных основаниях.

Если вы обладаете достаточным количеством времени для самостоятельного поиска квартиры, тогда можете привлекать риэлторов для выполнения специфических видов работы. Так, агентство недвижимости может заняться подготовкой всех необходимых документов для заключения сделки и проверить юридическую достоверность правоустанавливающих документов, предъявленных продавцом.

Как расторгнуть договор с АН

Какие бы пункты ни обозначались в договоре, заключаемом с риэлтерскими компаниями, вне зависимости от списка и условий оказываемых последними услуг на эту сферу распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 32 Закона у клиента (потребителя услуг) есть полное право на расторжение договора, причем сделать он может это, когда пожелает. При таком расторжении договоренности клиент обязан только возместить агентству стоимость оказанного объема услуг, но только при должном документальном подтверждении.

Заметьте! Обосновать отказ сотрудничать и расторгнуть договор можно следующими причинами:

  • качество предоставляемых риэлторами услуг неудовлетворительное, нет никаких результатов их работы;
  • клиент уже нашел искомый вариант недвижимости и оформил покупку;
  • изменились бытовые (в т. ч. финансовые) обстоятельства – отпала необходимость в приобретении жил. площади.

Если договор аннулируется, передайте в адрес агентства письменное уведомление о данном факте. Нужно два экземпляра сообщения.

Как только уведомление передано в организацию, на втором экземпляре уполномоченное лицо проставляет отметку, свидетельствующую о получении.

Чтобы не передавать уведомление лично, направьте его почтой. Для этого используют заказное письмо с уведомлением о вручении.

Составляя документ, обозначьте намерение расторгнуть сделку и с определенной даты (укажите ее) отказаться от услуг фирмы.

При требовании организацией возмещения при аннулировании договоренности, спросите о документальном подтверждении расходов. Если их подтвердить не могут, то требование необоснованно.

Когда на момент расторжения сделки риэлторами уже получена авансовая сумма за услуги, верните часть денег. Возврату подлежит та сумма, на которую не оказаны услуги.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как уменьшить налог на недвижимость физических лиц?

У организации на выполнение обязательств перед покупателем по расторжению сделки и возврату оплаты есть 10 дней. Отсчитываются они с момента передачи уведомления. Если никакой реакции не последует, обращайтесь в суд (статья 31 Закона).

Покупатель вправе претендовать на компенсацию, если ему не вернули (несвоевременно вернули) оплаченное вознаграждение за предоставление услуги. Он вправе требовать 3 % от невозвращенной суммы за каждый просроченный день (статья 28 пункт 5 Закона).

На что стоит обратить внимание при подборе квартиры?

Заключая договор о сотрудничестве, риелтор и клиент договариваются о соблюдении интересов. По условиям соглашения посредник подбирает квартиру с учётом пожеланий заказчика. Особое внимание обращают на цену, соседей, инфраструктуру, экологическое состояние района и местоположение квартиры. Рекомендуется заранее передать посреднику перечень пожеланий.

Вернуться

Деловые отношения с посредником при покупке недвижимости

Официальное сотрудничество с компанией-посредником при покупке жилья начинается с момента подписания договора, в котором учтены интересы клиента и агентства. Этот документ декларирует обязательства риэлторской фирмы перед клиентом, а также обязательства клиента перед компанией. Если они не будут выполнены в полном объеме, то пострадавшая сторона имеет законное право требовать возмещения убытков.

Даже если вы всецело доверяете сотрудникам выбранного агентства, все равно настаивайте на том, чтобы в договоре было прописано условие равной ответственности сторон. Чтобы грамотно оформить это условие, следует привлечь к подписанию соглашения квалифицированного юриста.

Не забудьте предусмотреть в соглашении с компанией-посредником перечень обязательств агентства, за которые оно несет ответственность. К примеру, это касается юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру — не достаточно только упомянуть, что такая проверка осуществляется, надо подробно ее регламентировать — что и как конкретно проверяется. В договоре не должны быть только общие слова, четко указывается — из чего состоят обязанности, как они осуществляются и как принимаются.

Обратите внимание, клиент должен подписывать соглашение не с самим риэлтором, а с фирмой. Это значит, что на договоре должна стоять личная подпись первого лица фирмы и печать организации. Агент – это лишь исполнитель обязательств, которые взяла на себя компания.

Фото 2

Как выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры

Начинать поиски подходящих вариантов следует с того, что нужно сформулировать и представить себе идеальное жилье. Составленные требования и объективная оценка своих финансовых возможностей позволят определиться с классом недвижимости и возможными посредниками, которые специализируются на сделках в обозначенном рыночном сегменте.

Если вы приняли решение воспользоваться услугами агентства недвижимости, то перед визитом к риэлтору сформулируйте свои пожелания и требования:

  • Ориентировочная стоимость будущей квартиры;
  • Предпочтительное местонахождение (район, микрорайон);
  • Количество этажей в доме и расположение квартиры в нем;
  • Число комнат и их тип (изолированные или проходные);
  • Особые предпочтения и условия (близость учебных учреждений, метро и пр.).

Стоит ознакомиться с процедурой поиска и покупки квартиры:

  • Подбор вариантов;
  • Перечень необходимых бумаг и их проверка;
  • Организация сделки;
  • Осуществление передачи денежных средств;
  • Переход права собственности.

Владение этой информацией позволит лучше понимать работу вашего агента, контролировать его и улучшить результаты совместного труда.

Стоит осознавать, что риэлтор — не субъект совершаемой сделки с недвижимостью, по этой причине, ответственность за возможные ошибки лежит полностью на продавце и покупателе. Законом не предусмотрено получение агентами по недвижимости лицензий.

Договор купли-продажи недвижимости и договор с риэлтором юридически между собой не связаны. По факту, это две самостоятельные сделки.

Как обманывают риэлторы при покупке квартиры?

О доверенности на покупку квартиры читайте тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры, читайте по ссылке: 

Услуги агентства недвижимости считаются выполненными после регистрации права собственности на приобретенное жилье и подписание акта приема-передачи квартиры.

Это не гарантирует, что продавец или третьи лица не оспорят ваше право на недвижимый объект в судебном порядке.

Передавая комиссионное вознаграждение риэлтору, нужно быть на сто процентов уверенным в правильности и достаточности выполненных работ. А это, прежде всего, не поиск вариантов, а проверка всех бумаг и грамотность их оформления.

Перед походом в агентство недвижимости, рекомендуется получить консультацию профессионального юриста по поводу основных нюансов деятельности риэлторов.

Договор с ними также следует показать специалисту по правовым вопросам. Все непонятные и сложные моменты в процессе совершения сделки желательно адресовать юристу, который даст исчерпывающие ответы.

По каким признакам выбирать агентство недвижимости?

Допустим, что среди множества компаний на этом рынке, выбрано несколько наиболее подходящих. На этом этапе, следует сопоставить их плюсы и минусы, чтобы определить фирму, с которой будет заключен договор.

Какие признаки компании являются ключевыми?

Известность компании. Постоянная реклама услуг фирмы говорит о том, что фирма давно находится на рынке недвижимости.

Креативность подачи материала говорит о бюджете раскрутки компании. Успешное агентство недвижимости может позволить себе прибегнуть к услугам известного рекламного агентства.

Имидж фирмы. Он формируется под воздействием многих факторов, в числе которых креативность рекламных материалов, дизайн и расположение офиса, отзывы клиентов и даже внешний вид сотрудников.

Не стоит связываться с компанией, в офисе которой суета, старые компьютеры, оргтехника и мебель, а также неряшливый вид сотрудников.

Если руководство не может навести порядок в офисе и не заботится о клиентах, то решение сложных задач, связанных с приобретением квартиры, этой организации будет не под силу.

Участие фирмы в известных объединениях риэлторов и иных общественных организациях также повышает ее имидж.

Опыт работы. Следующим по важности критерием является опыт работы. Причем не столько компании, сколько конкретного риэлтора, поскольку фирма может давно присутствовать на рынке, но по причине постоянной текучки кадров, не иметь опытных сотрудников.

Совершение успешной сделки без ошибок в оформлении новичками маловероятно. Случаи, когда такие сотрудники способны наравне конкурировать с опытными игроками на рынке недвижимости, очень редки.

Наличие дипломов и сертификатов. В уважающей себя и клиента компании, готовы предоставить копии сертификатов от независимых общественных организаций, устава, дипломов и иных документов, которые подтверждают качество ее работы.

В случае, когда фирме нечего скрывать, сотрудники, проявив инициативу, обратят внимание клиента на указанные бумаги и детально расскажут о последних сделках, совершенных при их посредничестве.

Стоимость услуг. Рынок недвижимости в России имеет свою специфику: услуги фирм-посредников оплачиваются из кармана покупателя, в то время как в других странах, это чаще ложится на плечи продавца.

Если приобретение жилья планируется в мегаполисе, то стоит иметь ввиду, что агентства по недвижимости во всех крупных городах имеют широкий разброс стоимости услуг.

Ключевое правило — высокая стоимость не является залогом хорошего качества. Стоит держаться подальше и от риэлторов, берущих слишком низкое вознаграждение за свои услуги.

Сравнивая стоимость услуг отдельных компаний, учитывают ряд важных моментов:

  • Что включено в заявленный размер комиссионных;
  • Какое впечатление от организации у других членов семьи и друзей? Если с данной компанией уже работали близкие люди и остались довольны, то к их мнению стоит прислушаться. Ключевым показателем надежности агентства недвижимости служит количество и качество выполненных сделок;
  • Что о фирме говорят бывшие клиенты? Отзывы о риэлторах размещены в интернете. Рекомендации можно получить у знакомых нотариусов и юристов, а также в общественных организациях, специализирующихся на недвижимости.

История фирмы. Идеальная репутация агентства не всегда является показателем истинного положения вещей. Узнать всю правду о компании можно только путем изучения истории ее создания и деятельности. Если в работе агентства были существенные просчеты, то о них станет известно клиенту.

Получите максимальное количество информации из нескольких источников:

  • Отзывы бывших клиентов;
  • Тематические форумы в интернете;
  • Дирекция объединений риэлтеров, где специалисты дадут квалифицированную оценку деятельности организации на основе информации внутреннего комитета, защищающего права потребителей.

Как избежать рисков при покупке через агентство?

Гарантией безопасности предстоящей сделки является проверка агентства на предмет наличия лицензий и аккредитации. Второй вариант – удостовериться в грамотно составленном договоре на оказание риэлторских услуг. Наконец, покупатель может обратиться в страховую компанию за полисом титульного страхования. Во всех случаях не помешает получить консультацию практикующего юриста.

Вернуться

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Фото 4

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.
Единовременную выплату из накопительной части пенсии — как ее оформить и получить без проблем? Все в нашем материале.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

  • Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
  • Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
  • Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
  • Уточнение вопроса о проживающих в доме.
  • Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
  • Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
  • Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
  • Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
  • Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

  • выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
  • при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
  • определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
  • договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;
  • осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
  • осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
  • проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
  • следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
  • проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
  • подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.
Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Обязательства агентств

Стандартный перечень услуг, предоставляемых агентствами недвижимости, включает:

  • представление заявки клиента на рынке недвижимости согласно согласованному рекламному бюджету;
  • ведение переговоров с контрагентами;
  • поиск объектов по указанным параметрам;
  • проверку истории квартиры;
  • планирование деталей сделки;
  • организацию процедуры передачи задатка;
  • подготовку и сбор всех необходимых документов для сделки;
  • осуществление экспертной юридической оценки предстоящей сделки;
  • юридическое сопровождение самой сделки;
  • подача регулярных отчетов о ходе выполнения работ.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Не исключается и присутствие рисков во время купли-продажи жилья – третьи лица могут иметь умысел на совершение противоправных действий. Кроме того, статистика утверждает, что в большинстве совершаемых сделок к допущению ошибок приводит некомпетентность сторон.

Оказаться мошенниками могут, прежде всего, владельцы объекта недвижимости. Другой вариант – к делу привлекают представителей. Последние действуют, основываясь на поддельной документации, изначально заведомо незаконно, выступая соучастниками. Если окажется, что человек совершил сделку с такими лицами, ее признают незаконной, а значит, недействительной.

Покупатель будет оставаться владельцем жилья до тех пор, пока не появится владелец недвижимости и не опротестует сделку.

Учтите! Вот ряд признаков, по которым узнают мошенников. Они должны настораживать граждан, приобретающих недвижимость:

  • посредники, с которыми взаимодействует сторона, работают или «по устному» поручению владельца и на основании поддельной доверенности;
  • продажей недвижимости занимаются третьи лица. За владельца говорят, что он пока не может подойти ввиду постоянной занятости, отдыха за границей и т. д.;
  • предлагают перечислить значительную сумму задатка за жилье. В ряде случае просят перечислить для гарантии совершения сделки 2,5 % от стоимости жилья;
  • продавец (в т. ч. и представитель) на руках имеет пакет документации на реализуемое жилье, предлагает, не откладывая дело в долгий ящик, пойти к нотариусу и завершить сделку. Спешка должна вызывать подозрение;
  • посредники поторапливают клиента, чтобы у последнего не было времени обдумать нюансы, ослабляют внимание выгодным предложением – цену на жил. площадь сбивают якобы «в связи со срочностью» решения вопроса;
  • продавцы намеренно при совершении сделки устраивают беспокойную обстановку, чтобы убедить клиента совершить «выгодную» для него покупку дешевого жилья. По факту –квартира проблемная;
  • продавец (в т. ч. в лице представителя) не позволяет клиенту ознакомиться с документацией, снять копии даже в условиях готовности внесения суммы задатка;
  • продавец не хочет задействовать в сделке сторонних специалистов (риэлторов), обосновывая это дополнительными нежелательными затратами. Мошенники стремятся избежать проверки документов.

Если сам клиент не желает привлекать к делу представителей агентства недвижимости, он может столкнуться с самостоятельно созданной проблемой – неграмотность в юридических моментах оформления недвижимости приведет к ошибкам.

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится?

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Если в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше. Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных.

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену  и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы. В целом, завышение цены — это не самая выгодная стратегия. Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание

Фото 5

Что нужно знать при покупке квартиры:

  1. Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
  2. Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
  3. Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
  4. Обязательно стоит проверять дееспособность продавца

Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».

Как подобрать агентство недвижимости

Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.

Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.

Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):

  • на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
  • желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
  • этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
  • сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
  • предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).

Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:

  • поиск подходящего предложения;
  • подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
  • организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
  • передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
  • смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).

Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.

Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).

Получение лицензий на занятие агентами операциями с недвижимостью не предусмотрено действующим законодательством.

Два заключаемых договора: о купле-продаже объекта и риэлтерский – между собой не взаимосвязаны. Юридически это две разные сделки.

Исполненным договор, заключаемый с риэлтором, считается в момент проведения регистрации за покупателем прав собственности на объект недвижимости с подписанием акта его передачи.

Однако это не предоставляет никакой гарантии, что у продавца или внезапно возникших заинтересованных сторон не появится желание оспорить сделку через суд.

При передаче риэлтору предусмотренного по договору вознаграждения удостоверьтесь в полноте выполненной работы и безопасности совершаемой сделки. Акцентируйте внимание на полноте собранной документации и грамотности оформления бумаг.

До того как идти в агентство, проконсультируйтесь касательно особенностей риэлтерской деятельности с опытным юристом. Он расскажет о моментах, которых нужно избегать, и где быть начеку.

Что касается договора – не лишним будет также отнести его специалисту, поскольку его условия могут скрывать в себе нюансы, невыгодные клиенту.

При возникновении проблем в ходе осуществления сделки сразу же спрашивайте совета юриста – он прояснит ситуацию и укажет на приемлемый вариант решения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

По каким признакам выбирать агентство недвижимости?

К примеру, из ряда компаний в этом сегменте услуг отобраны лучшие. Как только определились с перечнем, тщательно проанализируйте положительные и отрицательные стороны каждой фирмы. Ту, что выйдет в лидеры по результатам анализа, выбирайте и заключайте договор.

Какие признаки компании являются ключевыми?

Насколько известна компания

Если компания постоянно на слуху и рекламирует себя, то это говорит о ее популярности, положительных отзывах, а значит, надежности.

Насколько креативно подается материл, говорит о дороговизне рекламных усилий. Если агентство успешно, оно может позволить себе и большие затраты на рекламу. Раскруткой его занимаются известные «рекламщики».

Как снять обременение с квартиры по материнскому капиталу.

Сколько можно жить без регистрации, читайте тут.

Как составить доверенность на управление квартирой, читайте по ссылке: 

Какой имидж

На формирование имиджа оказывают влияние множество факторов, включая способ подачи рекламного материала, дизайн в главном офисе, его расположение, отзывы клиентов, элементы или даже вся рабочая форма сотрудников.

Внимание! Даже не думайте обращаться в компанию, если уже на входе создается неблагоприятное впечатление: в офисах используются допотопные компьютеры, мебель чрезмерно изношена, сотрудники одеты неряшливо, потенциальному клиенту не уделяется должное внимание.

Если начальство фирмы не может уже изначально позаботиться о порядке в главном офисе, не заставляя клиентов ждать, то решить сложную задачу с подбором и приобретением жилья ей доверять не стоит.

Если компания числится в риэлтерских объединениях и прочих общественных организациях, это повышают ее имидж-статус.

Какой опыт в сфере

Этот критерий не менее важен для правильного выбора. При этом не следует акцентировать внимание на компании. Оценивайте опыт отдельного риэлтора, с которым решили сотрудничать. Отдельные компании действуют в сфере долго, но вместе с тем отличаются частой заменой работников. Проблема в этом случае состоит в отсутствии специалистов с достаточным опытом.

Вряд ли сделка будет совершена успешно и без каких-либо нюансов новичком в этой области. Редко встречаются сотрудники-новички, которые уже на начальном этапе деятельности способны составить серьезную конкуренцию опытным агентам.

Имеются ли дипломы (сертификаты)

Компания, которая дорожит клиентами и открыта перед каждым из них, с готовностью предоставит имеющиеся сертификаты, дипломы и другую документацию, свидетельствующую о квалификации.

Открытость означает, что фирма информационно раскрыта перед клиентами и готова предоставить любые сведения о себе. Сотрудники в этом вопросе часто берут инициативу на себя, обращают внимание на такие документы, рассказывают об успешно завершенных сделках с их участием как посредников, довольных клиентах.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

Какова цена за услуги? Особенностью российского рынка недвижимости является то, что за услуги, предоставляемые фирмой-посредником, платит покупатель, тогда как в остальных странах – это забота продавца.

При планировании приобретения жилплощади в большом городе учтите, что каждое агентство, занимающееся вопросами недвижимости, устанавливает свои цены. Иногда ценовая разница оказывается значительной для покупателя.

Имейте в виду, если стоимость услуг значительная, это еще не значит, что они будут предоставлены на достаточном уровне.

Но и чересчур низких расценок лучше избегать, ведь скорее всего это сделано именно с целью привлечения большой клиентской массы – для повышения личного дохода. Соответственно, внимания конкретно к клиенту будет минимум.

Учтите! При сравнении ценовых предложений ряда выбранных компаний учитывайте такие моменты:

  • какие суммы включены в требуемые комиссионные;
  • как охарактеризовывают компанию знакомые, друзья, родственники? Если кто-то из указанных людей положительно отзывался о компании, то этот факт берется во внимание. Показатель надежности работы агентств – это число выполненных при ее участии сделок и качество выполнения;
  • как отзываются о фирме клиенты, пользовавшиеся ее услугами? Отзывы просмотрите в интернете. За отдельными рекомендациями обращайтесь к знакомым, чья деятельность прямо и косвенно связана с рынком недвижимости: работающим юристам, адвокатам, нотариусам и т. д.

Какова история становления агентства

Даже если у фирмы чистейшая репутация, это не всегда отражает действительность. Правда о компании станет известна, если начать искать информацию о ее изначальном создании и начале работы. Если хоть какие-то подозрительные моменты имели место, то эти данные обязательно всплывут, и клиент о них узнает.

Заметьте! Максимум сведений получают, обратившись к следующим источникам:

  • отзывам, оставленным людьми, обращавшимся за услугами фирмы;
  • тематическим форумам (их легко отыскать в интернете);
  • дирекции риэлтерских объединений. Специалисты предоставят обоснованную и взвешенную оценку конкретной компании, основываясь на сведениях комитета, деятельность которого направлена на защиту потребительских прав.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-cherez-agentstvo/
  • http://www.realto.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-cherez-agentstvo-nedvizhimosti-vyibor-posrednika-delovyie-otnosheniya-kontrol-rezultata/
  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html
  • https://topurist.ru/article/54030-pokupka-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html
  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/pokupka-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/cherez-agentstvo-chto-nuzhno-znat.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий