Доверительное управление недвижимостью что это такое

 

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?: Суть доверительного управления арендой и риски этой схемы для собственника. Что такое доверительное управление недвижимостью? Кто такой доверительный управляющий и как заработать на субаренде квартир. Скачать договор доверительного управления имуществом.

Договор доверительного управления недвижимостью

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия.

Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Соглашение требует фиксирования условий на бумажном носителе, в юридически корректной форме, с соответствующим удостоверением.

Текст договора начинается с определения:

  • времени и места составления;
  • сторон соглашения;
  • предмета договора.

Стороны включают личные данные и впоследствии именуются Доверителем и Доверительным управляющим. К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему.

Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных.
Предметом договора становится и функциональная деятельность в отношении объекта – рамки и границы, допустимые для распоряжения им.

Далее лаконично включаются пункты:

  • Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса. В подпунктах раскрывается подробное содержание недвижимого имущества, относящегося к передаче на контрактной основе. Определяют правила, которыми руководствуется управляющий.
  • Права и обязанности Вверителя.
  • Права и обязанности доверительного управляющего.
  • Предоставление отчётов по управлению, расчёты и взаиморасчёты сторон.
  • Ответственности каждой стороны в исполнении установленных положений.
  • Расторжение договора по взаимному соглашению и в одностороннем порядке. Санкции и пени при нарушении выплат.
  • Разрешение споров.
  • Заключительные положения. Здесь предусматриваются нюансы, выражающие специфику ситуации или отношений между сторонами.
  • Реквизиты, юридические или почтовые адреса сторон.

Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Составляется в письменном виде (ст. 1017 ГК РФ), удостоверяется соответствующим образом и регистрируется в Росреестре при условии, что контрактные отношения планируется продлить на срок более года.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ).

Нередко компании и предприятия вверяют распоряжение территориями цехов или объектами, владельцами которых являются учредители, профессионалам. В их число входят как фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью, так и компетентные управляющие, работающие на индивидуальной основе.

Запрещена подобная деятельность лишь для государственных и административных структур, а также – в отношении объектов, являющихся муниципальной собственностью.

Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет. По окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

Намерение прекратить действие соглашения сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект.

Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется, на случай рассмотрения дела в суде.

Функции доверительного управляющего

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

  • наблюдение за порядком на территории объекта;
  • ответственность за сохранность;
  • передача в аренду;
  • извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

  • Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
  • Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
  • Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
  • Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
  • Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
  • Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Фото 2

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Где заказать доверительное управление недвижимостью — обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

Многие компании предоставляют услуги ДУН, но чем больше выбор, тем сложнее выбрать. Мы подготовили для вас обзор пяти топовых компаний.

1) Сервисные технологии

Управляющая компания «Сервисные технологии» уже 14 лет обслуживает жилые, офисные, торговые и промышленные объекты.

Компания окажет такие услуги:

  • разработает стратегию развития объекта;
  • выберет подрядчиков;
  • решит вопросы с коммунальными и муниципальными службами;
  • обеспечит обслуживание зданий, их модернизацию;
  • проведет внутренние отделочные работы;
  • благоустроит территорию;
  • обеспечит уборку помещений;
  • обеспечит административное управление;
  • найдет арендаторов, проведет переговоры, проследит за выполнением условий договора;
  • обеспечит охрану объекта.

2) Артэко

Управляющая компания «Артэко» управляет 600 тысячами объектов, из них полмиллиона — объекты коммерческой недвижимости и 100 тысяч складских помещений. За 13 лет на рынке управляющих компаний из фирмы со штатом в три человека «Артэко» выросла в компанию, обслуживающую отель Raddison в Шереметьево и одно из управлений при МИД России. На данном этапе «Артэко» обслуживает 700 тысяч кв.м. площадей.

«Артэко» может:

  • привлечь арендаторов, операторов, управляющие компании (брокеридж);
  • придумать концепцию для более выгодного использования объекта;
  • составить бизнес-план;
  • получить необходимые разрешения, согласования, документацию;
  • осуществить строительство и инженерный надзор;
  • обеспечить консъерж-службу (ресепшен);
  • управлять парковкой;
  • обеспечить охрану объекта с помощью собственной службы безопасности;
  • обеспечить консалтинговые услуги в сфере недвижимости;
  • обеспечить клининговый сервис жилым и нежилым помещениям и на прилегающей территории, услуги промышленного альпинизма, послестроительную уборку;
  • обслуживать инженерные системы и оборудование с помощью собственной аварийной службы.

3) Zeppelin

Компании «Zeppelin» за время своего существования управляла 2,5 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Компания сотрудничает с Росреестром, учавствует в разработке российских «зеленых стандартов». «Zeppelin» проводит семинары, консультации по технической эксплуатации, обслуживанию, коммерческому использованию зданий.

Компания оказывает услуги:

  • анализа рынка, оценки конкурентоспособности объекта;
  • разработки концепции развития объекта;
  • брокериджа (привлечение арендаторов, контроля за выездами и заездами);
  • рекламы и маркетинга;
  • ведения реестра заключенных договоров;
  • выставления счетов, контроля за платежами;
  • обслуживание по вопросам налогообложения;
  • бухгалтерский и налоговый учет;
  • разработка и исполнение годового бюджета;
  • страхования объекта;
  • работы с контрольно-надзорными службами.

4) Краус-М

«Краус-М» уже 15 лет на московском рынке доверительного управления. Компания предлагает услуги по техэксплуатации инженерного оборудования и хозяйственному обслуживанию зданий и сооружений.

Компания активно занимается внедрением новых технологий и средств в своем сегменте, заботясь о комфорте и здоровье клиентов. Услуги клининга проводят с помощью экологически чистых и безопасных средств. Особо сложные загрязнения удаляют при помощи профессионального оборудования и моющих средств.

Сотрудники «Краус-М» регулярно аттестуются на предметы:

  • правил технической эксплуатации инженерных систем зданий;
  • технологий уборки помещений;
  • этики общения с клиентами.

Компания возьмет на себя весь цикл уборочных и эксплуатационных работ.

5) Aktavest

«Aktavest» занимается управлением торговых центров, развлекательных структур и других коммерческих объектов. Компания разработает концепцию развития и привлечет арендаторов, проведет деловые переговоры в интересах владельца, возьмет на себя продвижение и развитие бизнеса. Обеспечит техническую эксплуатацию и обслуживание инженерных систем, оборудования и сетей. Разработает бюджет, организует диспетчерскую службу с круглосуточной работой. Проведет клининг, обеспечит уход за территорией.

Компания обеспечит:

  • функционирование зданий;
  • ремонт;
  • наличие арендаторов;
  • своевременную сдачу в эксплуатацию;
  • оптимальный для объекта доход.
Фото 2

Классификация доверительного управления

Услуга доверительного управления набирает популярность: всё больше людей передают собственные средства на выгодных условиях посредникам.

В зависимости от объекта соглашения бывает доверительное управление:

  • Денежными средствами. Вы передаёте собственные средства в управляющую компанию, которая за определённый срок осуществляет наращивание капитала;
  • Ценными бумагами. Если у вас есть пакет из акций или облигаций, управляющий поможет выгодно провести купли-продажу на фондовом рынке;
  • Недвижимостью. Зданиями, сооружениями, земельными участками или целыми комплексами;
  • Активами. Это различные материальные запасы, транспортные средства и прочая собственность предприятий;
  • Имуществом. К примеру, организация может передать посреднику собственное оборудование или авторские права.

По каждому виду собственности будет своя управляющая компания. Универсальные посредники, занимающиеся, к примеру, управлением и деньгами, и недвижимостью сегодня встречается крайне редко.

Если вам необходимо передать в распоряжение ценные бумаги и оборудование, то придётся обращаться в разные компании. Такое разделение связано с узкой специализацией большинства компаний. В них работают профессионалы какой-то одной сферы, познания которых находятся на высоком уровне.

Однако, управлением денежными средствами и ценными бумагами может заниматься одна компания.

Доверительное управление по характеру взаимодействия управляющего и клиента может быть:

  • Полным. В этом случае заключается договор, в котором собственник полностью передаёт инициативу посреднику. За все действия с активами несёт ответственность управляющий. Однако, он не гарантирует получение прибыли, а понесённые убытки по его вине нельзя будет оспорить в суде. Это возможно только в том случае, если вы докажете намеренность его действий, что на практике практически невозможно, особенно если вы не знаете основ этой деятельности;
  • По согласованию. Управляющий информирует клиента о благоприятных моментах рынка для совершения сделок с переданным имуществом. Собственник на своё усмотрение может дать положительный или отрицательный ответ. При этом ответственность за операции ложится на плечи клиента. Если сделка окажется убыточной, то посредник не будет виноват;
  • По приказу. Владелец активов, переданных на доверительное управление, на собственное усмотрение передаёт план действий посреднику. В этом случае право управления посредника ограничено, он не может самостоятельно принимать решения по сделкам с объектом управления.

Большим спросом в нашей стране пользуется полное доверительное управление. По большей части это связано с финансовой неграмотностью и нежеланием вникать в сложные финансовые вопросы.

Доверительное управление деньгами

Передача в доверительное управление денежных средств ещё не является гарантией получения прибыли. При неблагоприятных событиях можно вообще потерять вложенные деньги. Обычно некоторые гарантии получения дохода или возврата средств оговариваются в заключаемом договоре.

В соглашении на управление деньгами может быть указано, что по итогам сделки клиент получает:

  • Определённую гарантированную сумму вложенных средств в процентном соотношении от первоначального капитала + прибыль. Например, при неудачном развитии событий, вам вернётся лишь 70% капитала, а при успешной сделке вы заберёте собственные средства и 13% годовых гарантированно;
  • Сумму вложений в полном объёме + проценты. Сюда можно отнести банковский депозит. Учесть следует лишь ограничения по страхованию вкладов. В одной управляющей компании (в банке) рекомендуется размещать не более 1 400 000 рублей;
  • Непредсказуемый результат сделки. Нет никаких гарантий, о работе посредника можно судить только по предыдущим доходам или убыткам. Это самый рискованный вид доверительного управления, который в случае выигрыша может принести доходность, превышающую 100%.

Целями доверительного управления деньгами являются:

  • Сбережение средств от бесконтрольных трат;
  • Сохранение денежных активов в собственности при процедуре банкротства;
  • Уклонение от уплаты налогов, сокрытие личности собственника денег;
  • Наращение капитала.

Наиболее распространённые способы управления средств:

  • ПИФы;
  • ПАММ-счета.

В обоих случаях вы передаёте средства управляющей компании, которая занимается распределением активов. 

Паевые фонды – наиболее выгодный вариант для владельцев небольших сумм. Если вы не знаете, как получить прибыль с малого капитала, купите несколько паёв, которые затем можно прибыльно продать.

ПИФы позволяют вложить средства в самые разные сферы жизнедеятельности. На ваши деньги, объединённые с другими активами вкладчиков, будет производиться покупка ценных бумаг, осуществляться вложения в фонд недвижимости или поддержка стартапов. Всё зависит от направления деятельности управляющей компании (УК).

ПАММ-счета – распространённый инструмент для инвестиций в фондовый и валютный рынок. Вы открываете специальный счёт, который объединяется со счетами других участников.

Опытный управляющей контролирует размещение всей суммы средств и внимательно следит за процессом. Так как сумма вложений получается внушительная, то и доход может быть соответствующим.

Доверительное управление имуществом

Управление имуществом подразумевает решение целого комплекса задач и зависит от специфики переданного объекта.

Последним может быть:

  • Недвижимость;
  • Исключительные права (например, управление долей в ООО);
  • Ценные бумаги;
  • Движимое имущество;
  • Прочее.

Как видим, спектр управления в данном случае весьма широк. Посредник может распоряжаться в рамках, оговоренным договором, всем имуществом: от ценных бумаг до недвижимых комплексов.

Такие виды управления удобны в тех случаях, если собственник активов отправился на временное проживание в другую страну. За время его отсутствия дела не будут стоять на месте: грамотный специалист (а в большинстве случаев, группа из них) будет распоряжаться имуществом на своё усмотрение или уточняя план действий у клиента.

Передача имущества в доверительное управление часто осуществляется при ведении опеки или признании собственника безвестно отсутствующим. При этом часто имущество находится не в руках правообладателя, а во владении органов опеки.

Здесь управляющим не обязательно будет какая-то организация, чаще – это физическое лицо в роли опекуна. В таком случае управляющий не будет считаться выгодоприобретателем по договору.

Важно понимать, что распоряжение имуществом владельца носит временный характер. К управляющему, согласно закону, не переходит право собственности на активы.

Доверительное управление недвижимостью

При продаже собственной квартиры многие из нас обращаются в риэлторские компании. Это и есть одна из разновидностей доверительного управления недвижимостью.

Подобных посредников на рынке бесчисленное множество, и существуют они давно. Их деятельность построена на заключении договора с клиентом, по результатам которого будет осуществлена продажа недвижимости, аренда или присмотр за ней на время отсутствия владельца.

Управляющая компания в зависимости от предмета соглашения оказывает несколько услуг:

  • Оплату коммунальных платежей;
  • Уборку помещения;
  • Своевременный ремонт;
  • Покупку необходимой мебели, техники и т. д.;
  • Поиск клиента, подходящего на роль покупателя или арендатора;
  • Страхование;
  • Сохранность от посягательств третьих лиц;
  • Решение конфликтных ситуаций с представителями закона или жильцами;
  • Представление интересов собственника в регпалате;
  • Перевод полученных по результатам сделки денежных сумм на счёт владельца недвижимости.

Доверительное управление квартирой, зданием и иной недвижимостью фиксируется в регпалате так же как и обычная сделка купли-продажи. Договор, подписанный на иных условиях, не имеет законной силы.

Если соглашение заключается на срок более одного года, то все действия с недвижимостью также должны регистрироваться в государственном органе.

Доверительное управление ценными бумагами

Если вы хотите заработать на вложениях в акции, то инициативу в этом вопросе можно передать брокерской компании. Она грамотно составит инвестиционный портфель, спрогнозирует возможные риски и доходность.

К примеру, вы можете открыть индивидуальный инвестиционный счёт (ИСС), контроль за средствами на котором, будет вести посредник.

Как известно, акции – это довольно рисковый инструмент фондового рынка, который может лишить собственника вложенных средств за короткий промежуток времени. А если имеется высокий риск, значит, и прибыль может превзойти ожидания. Для действий на фондовом рынке необходимы специальные знания и навыки торговли. Без таковых можно потерять капитал.

Управляющая компания нацелена на сохранение ваших средств и получение дохода с них. При этом часто брокер объединяет вложенные средства клиента с личными. Для владельца капитала – это уверенность в том, что каждая сделка будет осуществляться крайне внимательно: ведь неудача грозит потерей средств и самому трейдеру.

Важное понятие в доверительном управлении ценными бумагами – диверсификация. Необходимо распределить имеющийся капитал среди нескольких инструментов рынка ценных бумаг.

Пример. Можно вложить деньги в акции крупных компаний, государственные облигации и небольшую часть в ценные бумаги новичков рынка. Это поможет увеличить эффективность вложений и повысит шансы на получение крупного дохода.

Доверительное управление ценными бумагами обычно занимает 12 месяцев. Некоторые клиенты забирают средства через полгода. Главная цель передачи управления инструментами фондового рынка – именно приращение капитала в короткие сроки.

Доверительное управление акциями и другими ценными бумагами имеет высокую популярность в нашей стране, так как ещё малое количество населения разбирается в тонкостях торговли на фондовом рынке.

Условиями контракта может быть предусмотрено, что клиент будет наблюдать за действиями управляющего в режиме «онлайн». Это позволит распознать некоторые нюансы рынка и разобраться во многих понятиях. В дальнейшем при желании клиент сможет заключать первые сделки самостоятельно.

Собственник купленных ценных бумаг имеет право интересоваться действиями, совершаемыми доверительным управляющим, и уточнять обстановку на рынке. Если по каким-то причинам владелец капитала посчитает нужным забрать свои средства, ему в этом не может быть отказано.

Доверительное управление активами

Каждая организация имеет в своём распоряжении различные активы. Чтобы управление ими было более эффективным и принесло прибыль в короткие сроки, данная деятельность доверяется сторонней компании.

Передать на доверительное управление можно следующее имущество юридического лица:

  • Здания;
  • Различного рода сооружения;
  • Оборудование;
  • Транспортные средства;
  • Товарные ценности;
  • Авторские права и имеющиеся запатентованные технологии;
  • Банковские вклады.

Важная особенность при передаче активов предприятия в доверительное управление – они не объединяются со средствами управляющего. Ведётся отдельный учет по поступившему имуществу, который оговаривается на этапе заключения сделки.

Посредник может совершать сделки с активами фирмы от своего имени. По завершении срока соглашения вырученные средства перечисляются на счёт владельца активов.

В данном случае объектом договора может послужить открытие счета на:

  • Фондовом рынке;
  • Форексе;
  • Покупку металлов.

Самый рискованный из перечисленных вариантов – рынок Форекс. Совершая сделки на нём, компания рискует остаться ни с чем. Вложения в валютный рынок подойдут исключительно для фирм, ведущих агрессивную политику.

Ещё одна сфера для размещения активов – реальный сектор экономики. Это покупка недвижимости, оборудования и других крупных объектов. Данная деятельность имеет длительный процесс, который надолго изымает средства из оборота организации, а потому доступен только крупным предприятиям, имеющим свободный капитал.

Самый распространённый способ инвестирования активов – вложение в инструменты фондового рынка. Причём здесь компании могут иметь цель получения дохода или приобретения других фирм за счёт покупки контрольного пакета акций.

При заключении договора в обязательном порядке составляется инвестиционная декларация. Она в подробностях содержит все направления инвестирования.

Во время действия соглашения владелец активов вправе вывести собственные деньги частично или в полном объёме. Однако забрать средства, полученные в качестве дохода можно только в периоды, оговоренные условиями работы управляющей компании.

Управление активами предприятия подразумевает оперирование крупными суммами. Обычно посредники заключают договоры на сумму от 1 000 000 рублей.
Фото 3

Договор доверительного управления имуществом

Данный документ полностью регулируется целой главой в ГК РФ — 53.  Тут же прописано, что по нему одна сторона передает другой на установленный ими срок определенное имущество на доверительное управление.

Сторона собственника обязана осуществить передачу такого права и фактически имущества, а доверительный управляющий обязан управлять им в интересах его владельца, с максимальной выгодой для последнего.

Важно! Даже если таковое имущество было передано в доверительное управление, это не означает, что все права собственника перешли на управляющего.

Признаки, отличающие договор от других документов:

  • такое управление может быть передано на строго ограниченный период;
  • право собственности не переходит к доверительному управляющему, только право управлять;
  • все действия выбранного управляющего должны быть направлены на получение прибыли для выгодоприобретателя (собственник или назначенное им лицо).

Законодательные требования, предъявляемые для данного документа:

  • четкое описание имущества и его состав;
  • ФИО или юридическое название выгодоприобретателя;
  • размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего;;
  • даты начала и окончания его действия.

Законодательные требования относительно формы данного документа:

  • оформление только в письменном виде;
  • данный документ подлежит заключению и регистрации аналогично договорам купли-продаже имущества;
  • если не соблюдены перечисленные выше условия, частично или полностью, то с юридической точки зрения его нужно считать недействительным.

Требований относительно соблюдения четкой унифицированной формы данного документа не существует, главное, чтобы в нем было отображено все что нужно (описано выше). На просторах интернета можно найти множество вариантов таких документов.

Мы предлагаем ссылку на скачивание аналогичного документа, чтобы можно было сформировать такой договор самостоятельно или ознакомиться с ним, так сказать во избежание.

Условия соглашения

Фото 5

Законодательством прописаны обязательные условия, по которым должно происходить полное управление имуществом таким способом, они следующие:

  1. В соглашении должен быть указан обязательный перечень передаваемого имущества, его технические характеристики, кадастровая либо оценочная стоимость.
  2. Полное название предприятия или иного юридического лица, которое передает имущество в управление, наименование организации, что будет выступать в качестве управляющей компании, а также полные данные третьего лица (выгодоприобретателя), в пользу которого будут происходить такие действия.
  3. В какой сумме, форме и каким образом будет производиться выплата материального вознаграждения управляющему, если стороны внесут это требование в сам договор.
  4. Срок действия соглашения. Это обязательное требование, поскольку такие сделки не могут быть бессрочными.

Также необходимо разъяснить, что под объектами недвижимости, которые передаются в управление, подразумеваются различные имущественные комплексы, отдельно стоящие здания, их части, а также земельные участки.

Важно запомнить, что физические лица (граждане) не имеют право ни получать, ни передавать жилое недвижимое имущество таким образом. Законодательство такой формы правоотношений не предусматривает.

Фото 5

Доверительное управление: что это такое и его особенности

Особенности механизма доверительного управления изложены в статье 53 ГК РФ. В соответствии с ней одна сторона — учредитель управления или собственник недвижимости передает второй стороне — доверительному управляющему имущество на фиксированный в договоре срок. Управляющий имеет право использовать переданный объект в интересах выгодоприобретателя.

  1. Статья 1014 ГК РФ дает определение, кто может выступать в каждой из сторон. В соответствии с ней учредителем является собственник имущества (физическое или юридическое лицо), а управляющий — частный предприниматель или юридическая компания. Запрещается передавать имущество для этих целей местным органам власти или госструктурам.
  2. Договор между заинтересованными сторонами заключается в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюдается, то сделка между учредителем и управляющим признается недействительной.
  3. При передаче имущественных прав к управляющему регистрация сделки обязательна (ст. 1017 ГК РФ). Сам процесс перехода объекта осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, зафиксированному в договоре.
  4. Максимальный срок договора составляет пять лет. На некоторое имущество он может быть увеличен. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его аннулировании, то он автоматически пролонгируется еще на один срок.
  5. При передаче объекта в доверительное управление право собственности на него по-прежнему остается у учредителя (ст. 1012 ГК РФ). Управляющий не имеет права совершать сделки по отчуждения этого имущества.
  6. Имущество, полученное от учредителя, отражается у управляющего на отдельном балансе. Для него открывают специальный счет, на котором аккумулируются средства, полученные от его использования. Если это требование не соблюдается, то можно сделать вывод, что управляющий действует в своих интересах. Это весомый аргумент, чтобы расторгнуть с ним договор.
  7. В договоре устанавливаются сроки и порядок предоставления отчетов управляющим (ст. 1020 ГК РФ). Если он несет какие-либо расходы, связанные с получением выгоды от управления объектом, то они взыскиваются из суммы полученной прибыли. Все расходы должны быть подтверждены (ст. 1023 ГК РФ).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Фото 7

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Доверительное управление и его особенности

Сегодня существует огромное количество посредников в самых разных сферах жизнедеятельности. Вы можете заключить соглашение с какой-нибудь фирмой, которая за вас откроет ИП, совершит оптовую закупку или доставит товары до адресата.

Это распространённый вид бизнеса, набирающий обороты. Он удобен не только для посредников, но и для самих заказчиков услуги: не нужно вникать в суть вопроса, можно просто заплатить деньги и провести сделку на выгодных условиях.

Посредники могут управлять собственностью в целях её сохранности или увеличения активов. Это и называется доверительным управлением.

К примеру, вы хотите увеличить сумму своих накоплений, но не знаете, как это сделать. Квалифицированный управляющий справится с этим заданием. Такой вариант подходит и для занятых людей, которым некогда заниматься собственным имуществом: проще передать его во временное распоряжение с некоторыми ограничениями третьему лицу.

Можно передать денежные средства или другое имущество как физическому лицу (работающему в качестве ИП) или юридическому лицу. У них обязательно должна быть лицензия на осуществление подобной деятельности, в противном случае можно лишиться части собственности или вовсе связаться с мошенниками.

Участниками доверительного управления могут быть частные лица и целые организации. В обоих случаях заключается договор, в котором оговариваются все нюансы сделки.

За свою работу управляющие компании берут определённую плату. Обычно она рассчитывается в процентном соотношении от прибыли, которую удалось получить во время ограниченного распоряжения имуществом. Её размер зависит от вида имущества, переданного на управление, политики самой компании и полученной прибыли.

Важным фактором здесь является, то что гарантий доходности данные посредники не дают (отсюда и понятие «доверительное»). Эта важная оговорка содержится в законодательстве.

Посредники могут огласить вам прибыль, полученную за предыдущий период деятельности при взаимодействии с другими клиентами.

Обычно договор на доверительное управление заключается на срок не более 5 лет. Если стороны по его завершении не проявили инициативу на расторжение оговоренных условий, то такой договор по умолчанию продлевается на новый срок.

При этом управляющему не нужна доверенность на совершение каких-либо действий с переданным имуществом. Чтобы действия были законными, достаточно проставлять в каждом документе отметку «Д. У.».

Порядок взаимодействия управляющего и владельца какого-либо актива регулирует Гражданский Кодекс РФ. Несоблюдение правовых норм может привести к наказанию.

Фото 7

Специфика управления жилой недвижимостью

Как правило, вменяется риэлтерским компаниям или индивидуальным риэлторам в пользу лиц, владельцев домов и квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Применяется, когда владелец живёт на территории другого региона или населённого пункта.

После передачи права распоряжения, управляющий принимает дом или квартиру в ведение и добросовестно ухаживает за ней.

Он находит жильцов и составляет с ними соглашение о правилах, сроках и предоставлении выплат. Следит за соблюдением правил использования жилья. Требует от жильцов сохранять и поддерживать порядок в квартире или доме.

В случае нарушений, вправе распорядиться о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

Управляющий вправе выступить в суде с требованием:

  • проведения ремонта;
  • замены испорченной сантехники;
  • приобретения новой мебели взамен испорченной.

Для этого ему требуется составить письменное соглашение об использовании квартиры жильцами, которое можно даже не удостоверять. А также передавать квартиру в использование актом (см. Приём-передача квартиры).

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

Владельцы такого жилья заинтересованы вступить в отношения, позволяющие делегировать организацию работы с объектом – доверительному управляющему. Но не каждый из них с лёгкостью берётся за такие квартиры и дома.

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Что такое доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Пример

Часто в доверительное управление отдают жилье, приобретенное в популярных туристических местах. Такое жилье покупают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

ДУН предполагает, что собственнику будет выплачиваться определенная сумма, указанная в договоре.

Это может быть:

  • фиксированная процентная ставка ежемесячно или ежегодно от стоимости аренды за этот срок и за вычетом интереса управленца и текущих расходов;
  • фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией раз в месяц или другой промежуток времени.

Сдача жилья в управление нередко снижает прибыль от объекта, но существенно экономит время и усилия. Ведь все хлопоты по получению прибыли ложатся на управляющего.

А если выбрать хорошего управляющего, то прибыль может и вырасти, ведь у профильной компании свои секреты заработка с аренды. Сотрудник управляющей компании, для которого сдача вашего имущества — профессия, скорее всего, справится с ней лучше, чем вы.

Причины:

  • ответственный сотрудник занимается только сдачей объектов, вам же придется разрывается между важной рабочей встречей и показом квартиры;
  • управленцы обычно уже имеют налаженные отношения с клининговыми компаниями и другими необходимыми службами.

Сдача недвижимости в управление позволяет получать прибыль пассивно, ничего не делая. Вы владеете имуществом и раз в определенный промежуток времени получаете деньги на карту или переводом. На этом ваши трудозатраты заканчиваются.

Подробнее о доверительном управлении в целом и его видах вы можете прочитать в статье «Доверительное управление».

Источники

Использованные источники информации.

  • https://myestate.club/prava/upravlenie-nedvizhimostyu.html
  • https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216
  • https://hiterbober.ru/realty/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-nedvizhimostyu.html
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/doveritelnoe-upravlenie/
  • http://moidom911.ru/arenda/doveritelnoe-upravlenie.html
  • http://propertyhelp.ru/zemlya-dacha/commerce/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html
  • https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/doveritel-noe-upravlenie-nedvizhimost-yu-pribyl-no-i-bezzabotno.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий