Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

 

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы). Обеспечительный (гарантийный) платеж по договору аренды. Нормативное регулирование обеспечительного платежа. Основания для требования платежа.

Содержание

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Основания для требования обеспечительного платежа

Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

  • возможные долги арендатора
  • имущественные потери арендодателя

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

  1. Арендатор обязуется внести до г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
  2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
  3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
  4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

  • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письмо от № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
    • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от № 1137);
    • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
  • Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Общие положения об обеспечительных платежах

В ст. 381.1–381.2 ГК определены ключевые характеристики этого способа принуждения контрагентов к исполнению своих обязанностей, в частности:

  1. Он заключается в передаче одним из контрагентов второму определенной суммы денег, ценных бумаг либо вещей, не носящих индивидуально-определенного характера. Переданный объект при наступлении предусмотренных соглашением ситуаций принимается второй стороной взамен исполнения должником обязательства.
  2. Этим способом обеспечиваются:
    • обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства. При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т. д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);
    • денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).
  3. Обязанность внести обеспечение возникает только в случае, если это предусмотрено сделкой.
  4. Платежом можно обеспечить исполнение будущего обязательства.
  5. На средства, внесенные в качестве обеспечения, не могут начисляться проценты за использование.

Подробнее об общих чертах этого способа можно прочитать в соответствующей статье.

Ошибка в требовании зачета обязательств

Если возникло денежное обязательство арендополучателя, то он не вправе требовать зачета этого обязательства за счет обеспечительного платежа. То есть, зачет не автоматический, а при инициативе арендодателя, получившего этот обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Но можно в договоре прописать возможность получения автоматического права на зачет образовавшегося обязательства.

Ошибка при восполнении обеспечительного платежа

По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа. Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора. В этом случае с арендатора можно потребовать довнесения суммы обеспечительного платежа на случай повторной ситуации или обеспечения ущерба. Но это должно быть прописано в договоре.

Читайте также статью:  Отрицательный налог на прибыль.

Возврат обеспечительного платежа по договору

Фото 2

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от № 03-03-06/1/31325, от № 03-03-06/1/8968, от № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества. Договор аренды составляется в письменной форме.

Эти условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Передача и возврат платежа

Не рекомендуется оставлять без внимания условия о порядке передачи и возврата обеспечения. Сторонам необходимо согласовать:

  1. Порядок приема/передачи денег, вещей или ценных бумаг. В частности, можно предусмотреть, что обеспечение в форме твердой суммы безналичных денежных средств вносится одной стороной на банковский счет второй стороны по представленным реквизитам. Аналогично стоит согласовать порядок возврата платежа.
  2. Правила возврата обеспечения. Возврат обеспечительного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК, должен осуществляться в двух случаях:
  • если обязательства сторон прекратились;
  • если не наступили обстоятельства, при которых сумма платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.

Стороны вправе оговорить и иные условия, при наступлении которых у держателя платежа возникает обязанность частично вернуть его (ч. 3 ст. 381.1 ГК) либо согласовать условие о невозврате незачтенного обеспечения. Такое условие выгодно получателю обеспечительного платежа, если платеж не покрывает задолженность или убытки лица, внесшего его. К примеру, если арендатор обеспечил платежом свою обязанность ежемесячно передавать арендную плату и впоследствии арендодатель расторг арендное соглашение по причине многократного невнесения платы за пользование имуществом, то условие о незачете платежа взамен многократно нарушенной обязанности и его невозврате позволит арендодателю компенсировать затраты, понесенные в ходе поиска нового арендатора и заключения с ним соглашения.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

  • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
  • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
  • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
  • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
  • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

 

Другие способы обеспечения обязательств

Обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж — это лишь один из спо­со­бов гаран­ти­ро­ва­ния ответ­ствен­но­сти, кото­рый при­ме­ня­ет­ся, напри­мер, при заклю­че­нии дого­во­ра арен­ды. Поми­мо него, соглас­но ст. 329 ГК РФ, суще­ству­ют такие мето­ды:

  • неустой­ка (штраф);
  • зада­ток;
  • пору­чи­тель­ство;
  • залог;
  • удер­жа­ние иму­ще­ства (вещи);
  • неза­ви­си­мая гаран­тия и дру­гие спо­со­бы.

Практическое применение разных способов

  • Неустой­ка — это начис­ле­ние в виде штра­фа или пени за несвое­вре­мен­ный пла­теж. Может быть исполь­зо­ва­на в кре­ди­то­ва­нии, ком­му­наль­ных пла­те­жах, в дого­во­рах меж­ду постав­щи­ком и поку­па­те­лем и т. д.
  • Зада­ток — частич­ная (или пол­ная) пред­опла­та в счёт сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мо­го объ­ек­та (обыч­но исполь­зу­ет­ся в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, а так­же при постав­ках доро­го­сто­я­щей про­дук­ции).
  • Пору­чи­тель­ство — обя­за­тель­ство тре­тьей сто­ро­ны пога­сить задол­жен­ность долж­ни­ка перед кре­ди­то­ром, в слу­чае его непла­тё­же­спо­соб­но­сти.
  • Залог — пере­да­ча заём­щи­ком доро­го­сто­я­ще­го иму­ще­ства (напри­мер, квар­ти­ры, авто­мо­би­ля) кре­ди­то­ру до пол­но­го пога­ше­ния зай­ма. На залог оформ­ля­ет­ся соот­вет­ству­ю­щий доку­мент — заклад­ная. И пору­чи­тель­ство, и залог при­ме­ня­ют­ся обыч­но при выда­че ипо­теч­ных кре­ди­тов.
  • Удер­жа­ние вещи — вре­мен­ное нахож­де­ние вещи у кре­ди­то­ра до пол­но­го рас­че­та долж­ни­ка. Почти то же, что и залог, с той лишь раз­ни­цей, что на удер­жа­ние не нуж­но оформ­ле­ние пись­мен­но­го согла­ше­ния. Спо­соб исполь­зу­ет­ся обыч­но в денеж­ных отно­ше­ни­ях меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми.
  • Неза­ви­си­мая гаран­тия — это гаран­тия, кото­рую даёт банк либо кре­дит­ная орга­ни­за­ция выпла­тить дру­го­му кре­ди­то­ру чьи-то дол­ги, вне зави­си­мо­сти от даль­ней­шей судь­бы сдел­ки, в т. ч. при­зна­ния её недей­стви­тель­ной.

Неза­ви­си­мую гаран­тию может дать толь­ко банк или КО — любое дру­гое юри­ди­че­ское или физи­че­ское лицо, беру­щее на себя обя­за­тель­ство воз­мож­но пога­ше­ния в буду­щем чужо­го дол­га, явля­ет­ся пору­чи­те­лем.

Какие гарантии берут банки

Исхо­дя из ана­ли­за дан­но­го спис­ка, мож­но сде­лать вывод:

Бан­ки исполь­зу­ют наи­боль­шее коли­че­ство спо­со­бов обес­пе­че­ния обя­за­тельств, стре­мясь защи­тить свои рис­ки: неустой­ку, залог, пору­чи­тель­ство, бан­ков­скую гаран­тию.

Рас­смот­рим, как рабо­та­ет обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж в дого­во­ре арен­ды.

Бухучет обеспечительного платежа

Фото 3

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

  • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
  • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

  • У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

  • У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

  • на счете 009 — у арендатора;
  • на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

  • у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

  • у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.

Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.

Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.

Пример по реализации обеспечительного платежа

По условиям договора аренды арендатором до вступления договора в силу был внесен обеспечительный платеж, который может быть направлен на погашение долга арендатора. При несвоевременном платеже по арендной плате арендодателем направляется уведомление о том, что обеспечительный платеж (или его часть) засчитан в качестве платежа. Порядок и форма уведомления необходимо прописать в договоре.

Читайте также статью:  Гарантийный ремонт НДС.

Ошибка при расторжении срочного договора аренды

В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.

В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.

Появление обеспечительных платежей

В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.

Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.

Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от № 305-ЭС15-4679) применялись термины:

  • «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от по делу № А55-19857/2008);
  • «гарантийный платеж» (определение ВС от № 307-ЭС15-4456);
  • «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от по делу № 15/2003);
  • «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.

Так что такое обеспечительные платежи по договору аренды или любому иному соглашению?

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

  • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
  • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору. При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) - это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Фото 4

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Обеспечительный платёж как гарантия взятых на себя обязательств

Граж­дан­ский кодекс, ст. 381.1, дает опре­де­ле­ние обес­пе­чи­тель­но­му пла­те­жу (ОП) как обя­за­тель­ству в денеж­ной фор­ме про­из­ве­сти ком­пен­са­цию воз­мож­ных убыт­ков и потерь в слу­чае нару­ше­ния дого­во­ра. Такая фор­ма гаран­тии ответ­ствен­но­сти удоб­на, если обя­за­тель­ства выпол­ня­ют­ся не одно­мо­мент­но, а рас­тя­ги­ва­ют­ся на дли­тель­ный пери­од вре­ме­ни.

  • От одной сто­ро­ны к дру­гой пере­да­ёт­ся денеж­ная сум­ма, кото­рая в слу­чае нару­ше­ния обя­за­тельств пер­вым контр­аген­том покро­ет убыт­ки вто­ро­го.
  • Если таких обсто­я­тельств не воз­ни­ка­ет, обес­пе­чи­тель­ный пла­теж под­ле­жит воз­вра­ту.
  • Парт­нё­ры в согла­ше­нии могут преду­смот­реть частич­ный воз­врат ОП в опре­де­лён­ных дого­во­ром слу­ча­ях, либо попол­не­ние сум­мы ОП, если она была частич­но израс­хо­до­ва­на из-за воз­ник­шей неустой­ки.
  • Пред­ме­том ОП могут быть не толь­ко день­ги, но и цен­ные бума­ги, акции, обли­га­ции, а так­же вещи с родо­вы­ми при­зна­ка­ми (ст. 381.2).
  • Про­цен­ты на денеж­ную сум­му, нахо­дя­щу­ю­ся у парт­нё­ра в каче­стве обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа, не начис­ля­ют­ся.

Когда применяется обеспечительный платёж

Обес­пе­чи­тель­ный пла­теж может быть при­ме­нён толь­ко в сдел­ках, защи­щён­ных зако­ном. Так на осно­ва­нии ст. 1062, нель­зя исполь­зо­вать гаран­тию в каче­стве ОП в игор­ном биз­не­се или при заклю­че­нии пари.

В то же вре­мя сдел­ки на товар­ных, фон­до­вых и валют­ных бир­жах, а так­же согла­ше­ния, учи­ты­ва­ю­щие уро­вень инфля­ции и изме­не­ние про­цент­ной став­ки, нахо­дят­ся в зако­но­да­тель­ном поле, но при выпол­не­нии усло­вия: хотя бы одна из сто­рон долж­на быть юри­ди­че­ским лицом (ком­мер­че­ской орга­ни­за­ци­ей) и иметь бан­ков­скую лицен­зию или лицен­зию с пра­вом про­ве­де­ния опе­ра­ций на бир­жах.

Прекращение действия обеспечительного платежа

  • Если дого­вор об обес­пе­чи­тель­ном пла­те­же стал недей­стви­тель­ным (напри­мер, истёк его срок, либо вся сум­ма ушла на покры­тие убыт­ков, и пла­тель­щик отка­зы­ва­ет­ся попол­нить ОП), это не зна­чит, что авто­ма­ти­че­ски пере­ста­ет дей­ство­вать основ­ное согла­ше­ние.
  • При недей­стви­тель­но­сти основ­но­го дого­во­ра обес­пе­чи­тель­ной мерой явля­ет­ся не ОП, а воз­врат иму­ще­ства, кото­рое было по нему полу­че­но.
  • Пре­кра­ще­ние дей­ствия дого­во­ра пре­кра­ща­ет дей­ствие и обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа (ст. 329 ГК).

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с (закон «О внесении изменений…» от № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора,
  • задержка арендной платы или ее части,
  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Фото 5

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

Как в арендном соглашении сформулировать условие об обеспечительном платеже?

Разобравшись, что такое обеспечительные платежи по договору аренды, и решив использовать такой способ, стороны должны верно сформулировать условия его применения. Ведь недостаточно просто указать в тексте сделки, что исполнение обязательств по договору гарантируется обеспечительным платежом.

Для согласования этого условия стоит оговорить:

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен
  1. Непосредственно факт применения такого способа, а также список обстоятельств, при наступлении которых платеж может быть засчитан взамен исполнения обязанности. Например, договор может содержать условие наподобие следующего: «Если арендатор не внес в установленный настоящим договором срок сумму ежемесячного арендного платежа на счет арендодателя, арендодатель вправе получить сумму задолженности из средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа».
  2. Размер и форму обеспечения. Если решено использовать денежные расчеты, необходимо оговорить конкретную сумму или способ ее определения. Например, обеспечение может быть установлено в размере величины арендной платы за определенный период. Размер платежа может быть выражен в рублях или рублевом эквиваленте иностранной валюты на день платежа или иную дату, установленную договором (ст. 317 ГК).

    Если принято решение об использовании неденежной формы, то по аналогии с нормами ГК о купле-продаже необходимо согласовать условия (ст. 455 ГК):
    • о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;
    • их количестве.
  3. Срок внесения обеспечения. Если контрагенты не оговорят его, он будет определен моментом востребования, то есть передачу платежа, согласно ч. 2 ст. 314 ГК, потребуется осуществить в 7-дневный срок, исчисляемый с момента заявления стороной такого требования. При этом сторона, обязанная внести обеспечение, может потребовать от контрагента принять исполнение, если последний в разумный срок не потребовал внести обеспечительный платеж. Обычно же в связи с заинтересованностью сторон в получении обеспечения на внесение платежа отводится 2-3 банковских дня.

Помимо перечисленных есть еще несколько условий, которым стоит уделить внимание. Среди них возможность изменения согласованных условий, внесение основного и дополнительных платежей, правила передачи, удержания/возврата платежа и др.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://arendaexpert.ru/obespechitelnyj-platyozh-po-dogovoru-arendy/
  • https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/dokumenty_buhgalterskogo_ucheta/obespechitelnyj_ili_garantijnyj_platezh_po_dogovoru_arendy/
  • http://online-buhuchet.ru/obespechitelnyj-garantijnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/
  • https://nsovetnik.ru/dogovor/chto-takoe-obespechitelnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/
  • https://spmag.ru/articles/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy
  • https://moezhile.ru/arenda/obespecitelnyj-platez.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий