Что такое нотариальная сделка купли продажи квартиры

 

Нотариально заверенная сделка купли-продажи квартиры поможет полностью обезопасить обе стороны от возможных правовых рисков. Как она проходит? И возможно ли оформление сделки без нотариуса?. Нотариальная сделка купли-продажи квартиры – особенности оформления нотариусом и юристами, стоимость сделки

Содержание

Можно ли заключить договор без нотариуса?

Нотариальное заверение сделки с недвижимостью требуется далеко не всегда. Заверение договора не требуется, если речь идет о купле-продаже объекта на первичном рынке, поскольку в этом случае все необходимые документы оформляют юристы компании-застройщика. Оформление сделки у нотариуса имеет смысл только на вторичном рынке жилья.

Существуют сделки, законодательно подлежащие обязательному удостоверению у нотариуса. Во всех остальных случаях купля-продажа может быть заключена в обычной письменной форме.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

 

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен (за исключением обязательных случаев, указанных выше). Разве что – для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

 

Абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

 

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

 

Сколько стоит нотариальное оформление

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

  • нотариальный тариф;
  • технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» — в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус. Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи.

Кто оплачивает

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Что такое нотариальная сделка?

Если говорить простым языком, то нотариальная сделка купли-продажи недвижимости – это сделка, которая оформляется (не обязательно) и удостоверяется (обязательно) нотариусом.

То есть, продавец и покупатель обращаются в нотариальную контору, где им оказывают следующие услуги:

  1. подготовка текста договора, его удостоверение;
  2. удостоверение документа.

Действующее законодательство допускает ситуацию, когда стороны сделки обращаются к нотариусу уже с готовым текстом. При этом, как определил однажды Верховный суд РФ:

  • Нотариус имеет право вносить поправки в текст документа или подготовить свой вариант.
  • Указанное должностное лицо имеет право взимать плату за оказание услуг правового и технического характера, даже если договор подготовлен сторонним юристом и в документе ничего не редактируется.

Обращаясь к законодательству, нужно обратить внимание на ст. 163 Гражданского кодекса РФ, где указано, что удостоверение сделки – это процедура проверки её законности. ГК РФ – не единственный правовой акт, который регулирует правоотношения, в рамках заявленного вопроса. Чтобы полностью владеть информацией, необходимо еще знать положения:

  1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Налогового кодекса РФ.
  3. Семейного кодекса РФ и некоторых других документов – в зависимости от конкретной ситуации.

Плюсы и минусы

Нотариальное сопровождение обладает своими преимуществами и недостатками.

Преимущества:

  1. Одним из самых важных преимуществ нотариального сопровождения сделок купли-продажи является значительно сокращенный срок прохождения государственной регистрации в Росреестре. Обратившись к нотариусу, стороны смогут всего за 1 день получить желаемый результат. Срок регистрации будет составлять 3 суток в случае, если регистрация производится через МФЦ.
  2. Расчет по нотариальному обслуживанию производится непосредственно через депозит самого нотариуса. Покупателю достаточно отправить перевод на этот счет без необходимости в обналичивании, транспортировки крупной суммы денежных средств и т.п. Денежные средства будут переведены на счет продавца специалистом, но уже после регистрации права собственности на недвижимое имущество (при электронной регистрации).
  3. Безопасность с юридической точки зрения и отсутствие негативных последствий в результате совершения сделки.

Недостатки:

  1. Существенным минусом является стоимость услуг. Тарифы нотариальных компаний установлены законодательством и не могут изменяться, однако, цены технической работы ничем не регламентированы. В перечень таких работ входит: подготовка договора купли-продажи, сбор сведений и документов и др. Нотариус вправе устанавливать свою стоимость выполнения этих технических работ.
  2. Без тщательной предварительной проверки нотариальной конторы или самого специалиста, всегда есть риск нарваться на мошенников. В результате можно не только лишиться значительной суммы денежных средств, но и недвижимого имущества.
  3. К минусам можно отнести и тот факт, что оба участника процесса должны в обязательном порядке присутствовать у нотариуса при удостоверении сделки. Зачастую это не совсем удобно и стороны по тем или иным причинам могут назначать для выполнения сделок и присутствия у специалиста доверенных лиц.

Поэтому прежде чем обращаться за помощью рекомендуется взвесить все «за» и «против». Если это действительно необходимая мера, и одна из сторон или обе хотят полностью обезопасить себя от возможных негативных последствий совершения сделки, тогда обращайтесь к нотариусу. Главное – максимально точно определить, какие условия должны быть отражены в договоре и допускаются ли они современным законодательством РФ.

Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Фото 2

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью. Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует. Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

Когда договор требует обязательного заверения?

Существует несколько случаев, когда нотариальное заверение сделок является обязательным. Без подписи и печати нотариуса договор не будет принят Росреестром.

  1. Долевая собственность – когда продается квартира, разделенная между несколькими собственниками на доли. Такой объект может быть продан только в случае, если собственники пришли к соглашению. При этом не имеет значения количество собственников и покупателей, оформляется ли ипотека и т.д. Каждый собственник продает свою часть, в договоре указываются все части, и в итоге весь объект недвижимости продается целиком. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия на сделку, поскольку при этом должны присутствовать все собственники долей.
  2. Если продается объект, собственник которого – несовершеннолетнее лицо. Такое происходит, если несовершеннолетний стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство. Для оформления любой сделки с участием детей необходим нотариально заверенный договор.
  3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний покупатель. Чаще всего это случается, когда в семье есть дети, а квартира покупается с одновременной продажей старой жилплощади. В данном случае участие нотариуса необходимо как при продаже прежней, так и при приобретении новой квартиры. Это нужно для того, чтобы при сделках не ущемлялись права детей.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение не нужно.

Порядок оформления: как происходит сделка?

Перед непосредственной продажей недвижимости, нотариус обязан провести юридическую проверку недвижимости, оценить историю квартиры, правообладателей, собственников.

Далее, если проверка собственника и самого недвижимого имущества прошла успешо, тогда можно приступать к оформлению договора купли-продажи и сбору пакета документов.

Необходимые документы от сторон

Основными документами для оформления сделки по купле-продаже квартиры являются:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о браке (особенно необходимо в случае, если жилье приобретается супругами в равных долях);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу/покупку;
  • свидетельство о госрегистрации права;
  • справка об отсутствии задолженности по платежам.

Если покупка осуществляется на кредитные средства (в ипотеку), то потребуется предоставить:

  • договор кредитования;
  • закладную;
  • справки из ПНД о том, что владелец не стоит на учете;
  • ряд иных документов по требованию банка.

Основные этапы

Оформление права собственности и передача производится нотариусом в несколько этапов:

  1. Проверка собственника недвижимости и самого объекта.
  2. Оформление договора купли-продажи квартиры.
  3. Сбор пакета документов со стороны покупателя и продавца.
  4. Подписание договора и оплата (в случае, если расчет производится наличными, обязательным условием является расписка за получение).
  5. Заключение сделки в переговорной комнате в банке с выбором и арендой депозитных ячеек до завершения передачи прав собственности.
  6. Предоставление документов в Росреестр.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации

Удостоверение и регистрация сделки производится следующим образом:

  1. Уполномоченное лицо выполняет проверку формы, в которой составлено соглашение.
  2. Нотариус анализируется соответствие сделки воле лиц.
  3. Проверка договора на отсутствие противоречий законодательству страны.
  4. Проверка дееспособности лиц, совершающих операцию купли- продажи.
  5. После этого специалист удостоверяет оформление сделки.

Кто оплачивает услуги?

Оплата услуг производится по договоренности между сторонами, четких требований и правил нет.

Нужен ли нотариус

Фото 3

Договор купли продажи квартиры по общему правилу подписывается в простой форме – то есть обычно обращаться к нотариусу при продаже квартиры не нужно. Для участников это означает экономию денежных средств, ведь услуги нотариата оцениваются определенными тарифами.

Для оформления простой не осложненной сделки достаточно:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • передать квартиру по передаточному акту;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре;
  • окончательно рассчитаться за квартиру и оформить платежные документы.

Все эти шаги стороны могут совершить самостоятельно. В итоге получится вполне законное оформление прав собственности на квартиру без нотариуса.

При желании они могут обратиться за оформлением сделки купли продажи квартиры у нотариуса. Это позволит обезопасить продавца от риска неоплаты, а покупателя – от риска получить обремененную интересами третьих лиц квартиру. Однако в некоторых ситуациях нотариальное заверение является строго обязательным.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

  • если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
  • если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

 

Особенно ценно участие нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для Покупателя будет свидетельство нотариуса.

 

В случае сомнения в адекватности и дееспособности Продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

 

Нотариус также будет крайне полезен Покупателю в случае, когда Продавец продает квартиру по доверенности. Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.

 

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

Дополнительные причины того, чтобы оформить Договор купли-продажи квартиры у нотариуса – это удобство самого процесса проведения сделки и быстрая регистрация. Удобство заключается в том, что все участники сделки размещаются в офисе нотариуса и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками в процессе сделки, обычно, хватает). После чего нотариус сам подает документы на регистрацию, и сам получает их обратно, а сама регистрация перехода права по нотариально заверенному Договору купли-продажи квартиры проходит в разы быстрее.

 

У нотариуса, кстати, можно очень удобно и безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке – через депозит нотариуса (официальная услуга – см. по ссылке).

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Фото 3

Размер госпошлины

Размер стандартной госпошлины – 2 000 рублей. В случае срочного оформления сделки применяется двойной тариф. Если сделку заключают обладатели долей, то пошлину платит каждый из них.

Бесплатно в процессе оформления, предоставляют только:

  • Выписку из ЕГРН;
  • Договор и свидетельство, подтверждающие факт приобретения жилья продавцом.

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

 

 

  1. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

 

А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным. Именно поэтому Покупатель при покупке квартиры всегда рискует больше, чем Продавец, а значит, тщательная проработка формулировок и условий договора для Покупателя куда как важнее. И вот здесь серьезную поддержку Покупателю может оказать нотариус.

 

Чем нотариус здесь может помочь? В первую очередь – снижением рисков сделки для Покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

 

  • Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
  • Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
  • По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
  • Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
  • Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
  • Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки);
  • Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.);
  • Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности Продавца);
  • Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

 

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.

Благодаря этому, риски оспаривания сделки для Покупателя квартиры снижаются по целому ряду оснований.

 

 Нотариус Ирина Мясникова из Санкт-Петербурга утверждает, что из нотариально оформленных договоров опротестовывается только 0,07%, тогда как из оформленных в простой письменной форме – каждый пятый. 

 

Фото 4

Как осуществляется нотариальная сделка

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов. Сначала готовится предварительный договор, где указываются условия и сроки сделки. Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. После этого идет сбор пакета документов, указанных выше, которые позволят нотариусу удостовериться в полномочии сторон сделки.

Далее оформляется договор купли-продажи. На данном этапе в документ вносятся пожелания продавца и покупателя (с учетом законодательных норм), включая пункты, защищающие стороны от возможных рисков.

Далее в присутствии нотариуса происходит подписание договора. Своей печатью и подписью нотариус удостоверяет подлинность документа.

После этого проходит регистрация в Росреестре. Нотариус сам подает документы в регистрационную палату и получает их уже переоформленными на покупателя. Процедура регистрации при участии нотариуса проходит быстрее, чем при личном обращении граждан.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

  • самостоятельно через МФЦ;
  • в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

  1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
  2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
  3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
  4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Документы для нотариальной сделки

Прежде всего необходимо подготовить пакет документов для нотариуса. Покупателю квартиры не понадобится ничего, кроме паспорта. Исключение составляет покупка с привлечением кредитных средств (нужна копия кредитного договора) или материнского капитала (нужна выписка о нахождении на счету денежных средств).

Продавцу недвижимости придется собрать больший пакет:

  • документ, подтверждающий право на недвижимость (завещание, договор купли-продажи или дарения);
  • если лицо состоит в браке и недвижимость была получена в период брака, то согласие второго супруга на оформление сделки;
  • справка об отсутствии жилищно-коммунальной задолженности;
  • письменное согласие органов опеки на сделку, если в ней участвуют несовершеннолетние;
  • выписка из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на момент продажи.
Договор купли-продажи составляется непосредственно нотариусом. В договоре должны быть указаны все условия будущей сделки, прописан аванс или задаток, который обязуется внести покупатель.

Также понадобится справка из ЕГРН, которая доказывает, что объект недвижимости не находится под арестом. Эту справку может заказать нотариус.

Порядок оформления

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Необходимые документы

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
  • свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
  • разрешение органа опеки на продажу;
  • документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
  • правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
  • технический паспорт квартиры;
  • справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
  • если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
  • если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как составляется и подписывается договор

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

  1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
  2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
  3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
  4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Скачать ДКП для продажи квартиры через нотариуса.

Фото 5

Как оформить покупку и продать недвижимость в нотариальной конторе?

Необходимые документы

В первую очередь, необходимо собрать перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки.

Потребуются следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • справка о лицах, зарегистрированных в квартире и сохраняющих право проживания в ней;
  • согласие супруга на отчуждение;
  • документ, свидетельствующий о том, что сособственники недвижимости не планируют приобретать долю;
  • копию кредитного договора;
  • справка о согласии органов опеки на сделку (если участвуют несовершеннолетние);
  • копию сертификата на предоставление материнского капитала и т. д.

По поводу данного перечня нужно пояснить следующее:

  1. Первые три документа потребуются в любом случае. Остальные – в зависимости от нюансов конкретной ситуации.
  2. Большую часть информации, важной для сделки, согласно Регламенту, начавшему действовать с января 2019 года, нотариус должен запрашивать самостоятельно, используя имеющиеся у него инструменты.Так, например, ранее, собственник недвижимости должен был самостоятельно доказать, что квартира не находится в залоге (о том, как купить и продать квартиру, если она в залоге, читайте здесь). Нотариус получает подобную информацию от органов Росреестра очень быстро, в электронном виде.

Порядок действий

Теперь о том, как продать или купить недвижимость через нотариуса. Основные этапы сделки будут следующие:

  1. Оформление предварительного договора. Не является обязательной стадией. Подобный документ подписывается сторонами в том случае, если что-то мешает им сразу заключить договор основной. Предварительное соглашение и задаток, передаваемый при его заключении, связывает продавца и покупателя, гарантирует, что стороны в будущем оформят сделку или одна из них возместит убытки другой, если переход права на недвижимость не состоится (об оформлении задатка при купле-продаже квартиры можно узнать тут, а здесь мы рассказывали, что лучше — аванс или задаток).
  2. Нотариус проверяет чистоту сделки: убеждается, что у продавца есть права отчуждения недвижимости, что с документами на квартиру и самим объектом все в порядке. Для этого у данного должностного лица есть все возможности. Без проблем можно получить информацию из ЕГРН, например, о залогах, арестах и правоустанавливающих бумагах.
  3. Подготавливается проект договора, который согласовывается с продавцом и покупателем.
  4. Бумага подписывается сторонами, нотариусом и на ней ставится печать.
  5. Документы сдаются на регистрацию в органы Росреестра.
Внимание! Возможны и иные стадии. Например, если долю в квартире продает только один из собственников, то нужно узнать, не хотят ли другие собственники приобрести её. Ведь у них есть преимущественное право покупки.

Дополнительно прочитать о том, как вообще происходит процедура купли-продажи квартиры, можно тут.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

Сведения о том, что договор появился на свет, заносятся в специальный реестр, который ведет нотариус. В нем стороны ставят свои подписи.

Подробнее о том, как происходит регистрация ДКП квартиры, читайте в этой статье.

Кто оплачивает услуги?

Практика сложилась таким образом, что основные расходы несет продавец. Но в законе этот вопрос не регулируется, потому что купля-продажа недвижимости – это гражданско-правовая сделка, следовательно, стороны вправе договорится о том, кто будет оплачивать услуги нотариуса.

Довольно часто расходы делятся пополам, за исключением тех, которые непосредственно связаны с одной из сторон:

  • по оформлению доверенности (о том, как оформить доверенность на продажу квартиры, можно узнать тут);
  • по изготовлению согласия супруга продавца на отчуждение недвижимости;
  • по подготовке и направлению в адрес остальных сособственников уведомления о продаже доли в квартире.

Бывает и так, что все расходы берет на себя продавец, желая поскорее избавиться от недвижимого имущества.

Фото 6

Услуги риэлтора

Часто люди обращаются в помощи риэлторов. Действительно, эти специалисты выполняют ряд важных функций:

  • Предпродажные показы жилья;
  • Поиск покупателей и реклама жилья;
  • Составляют список нужных документов;
  • Рассмотрение документов о приватизации;
  • Определение оплаты по сделке, сроков выплат;
  • Оформление договоров;Снятие с учёта бывших владельцев;
  • Регистрация в Росреестре;
  • Оформление прав собственности нового владельца.

Стоимость услуг риэлтора варьируется от 30 до 50 тысяч рублей.

Стоимость услуг

Рассмотрим, сколько нотариус берет за оформление сделки. Расценки на оформление договора варьируется в зависимости от региона и города, цена составляет 2-6 тысяч:

  1. Москва – от 5 тысяч рублей.
  2. Санкт-Петербург – от 5000 рублей.
  3. Новосибирск – от 3800.
  4. Екатеринбург – от 3000 рублей.
  5. Нижний Новгород – от 3000 рублей.
  6. Казань – 2-3 тысячи.
  7. Челябинск – от 2500.
  8. Омск – от 2000 рублей.
  9. Самара – не менее 2000 рублей.
  10. Ростов-на-Дону – от 2000.

Цена удостоверения договора купли-продажи:

  • свыше 10 миллионов равна 0,5% от суммы сделки (цена объекта недвижимости);
  • от 1 миллиона до 10 – 0,75% от стоимости квартиры + 10 тысяч рублей;
  • до 1 миллиона – 1% от суммы (минимум 30 тысяч рублей).

Но здесь есть и свои рамки – не менее 300 рублей и не больше 20 тысяч рублей.

Из других материалов на нашем сайте вы узнаете о купле-продаже жилья в новостройках и на вторичном рынке. Читайте об особенностях заключения договора с иностранцами и юрлицами, схемах реализации залогового жилья и альтернативных сделках, а также о тонкостях купли-продажи квартир, долей в них и комнат в общежитиях или коммуналках.

Подобное удостоверение оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества позволяет всем участникам обезопаситься и оградиться от возможных негативных последствий, однако, не является обязательным. Поэтому рекомендуется заранее взвесит все «за» и «против» и только затем обращаться к нотариусу или отказаться от его услуг.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/notarialnaa-sdelka.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/nuzhno-li-oformlyat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-u-notariusa/
  • https://ipotekaved.ru/oformlenie/kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-notariusa.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/cherez-notariusa.html
  • https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/cherez-notariusa.html
  • http://gordon-adv.ru/articles/notarialnaya-sdelka-kupli-prodazhi-che/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/notarialnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий