Что такое конкурсное производство при банкротстве застройщика

 

Закон о банкротстве застройщика: конкурсное производство, наблюдение и внешнее управление, действия и права граждан при долевом строительстве в 2020 году. Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика - на что они имеет право. Закон и судебная практика по банкротству застройщика

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Права дольщиков

Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».

В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.

Важно выбрать правильную стратегию поведения и определить: отстаивать свои права собственника или требовать возврат финансовых вложений.

Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.

Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.

Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.

Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является не быстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

  • процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
  • все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
  • с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
  • в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
  • согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
  • квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Новшества 2020 года

Фото 2

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2020 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2019 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

  • теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
  • ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
  • ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.

В 2020 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

Важные подробности при обращении в суд

Разобраться в договоре

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Определиться с типом иска

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить государственную пошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Процедура банкротства застройщика

Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.

Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.

Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.

Особенности процедуры банкротства застройщика по состоянию на 2017 год

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • Внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд. Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Какие требования к застройщику нужно заявлять

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

  • признание права собственности на квартиру;
  • признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
  • возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

  • чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
  • как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
  • дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

  • у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
  • имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
  • общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
  • квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Очерёдность предъявления требований

Настоящим законодательством установлена очерёдность, согласно которой все кредиторы ожидают свои денежные выплаты.
  1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
  2. Работники строительной компании.
  3. Долевые участники строительства.
  4. Прочие кредиторы.

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Правила – 2019

Фото 3

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  • Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  • При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
  • Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  • Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  • Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  • Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Признаки банкротства

Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота. Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:
  • общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;
  • просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;
  • если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

Причины банкротства

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно.

Банкротство строительной компании – что это

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит быстро. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в ФЗ-27. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика при долевом строительстве, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки.

Особенности процедуры банкротства застройщика

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  1. Наблюдение — основополагающая процедура банкротства застройщика. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика. Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица. После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.
  2. Вторая стадия называется финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась. Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.
  3. Третьей стадией банкротства называется стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев. Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления. Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.
  4. Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда. Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании. Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.
  5. На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Существует еще один маленький нюанс, такой как мировое соглашение. Когда застройщик вправе подписать письменное соглашение с кредиторами о том, что они предоставляют ему некоторую рассрочку или время на погашение долгов. Если такое соглашение достигнуто, то процесс банкротства возвращается на вторую стадию, или на третью, когда всё курирует внешний управляющий — представитель арбитражного суда.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Фото 4

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Разобраться в договоре

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Определиться с типом иска

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Если Застройщик признан банкротом

Если Застройщик признан банкротом

 

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

 

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

 

Процедура банкротства Застройщика

 

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

 

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

 

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

 

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

 

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

 

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

 

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

 

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

Фото 4

Какие еще есть варианты

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Возмещение из компенсационного фонда

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2019 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

  • информационная поддержка граждан;
  • финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
  • выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

  • заявление о выплате возмещения;
  • копию паспорта;
  • выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Обращение к третьим лицам

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.

Реестр обманутых дольщиков

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

  • информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
  • распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
  • поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Какие действия предпринять

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке. Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве. Это значит, что при разбирательстве суд применит к строительным компаниям более строгие правила, отраженные в седьмом параграфе закона «О банкротстве».

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как подать в суд на застройщика

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст. закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. закона о банкротстве.

После введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости. Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. и закона о банкротстве.

Документы для суда

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku
  • https://russianpeople.ru/bankrotstvo-zastroyschika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat/
  • https://bankrotof.net/bankrotstvo-yuridicheskih-lits/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/
  • https://ipotekaved.ru/ddu/bankrotstvo-zastroyshika.html
  • https://banki-dolgi.ru/articles/bankrotstvo-yuridicheskikh-licz/bankrotstvo-zastrojshhika-osobennosti-proczedury-zakon-i-sudebnaya-praktika.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий